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徐州城南区某别墅类项目定位报告 第一部分 徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐 射范围近 20 万平方公里，人口 1.09 亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市； 建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个 中心城市。 2、城市总体经济发展良好 2003 年徐州市国内生产总值 905.66 亿元，比上年增长 12.5%, 增幅提高 1.1 个百分点。扩大内 需对经济增长的拉动作用凸现， 投资、 消费需求较快增长。 财政收入快速增长， 金融运行保持稳定， 对经济增长的支撑作用明显增强。 3、产业结构有待调整 2003 年，第一、 第二、 第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由 2002 年的 16.9 ：46.4 ： 36.7 调整为 15.4 ：48.5 ：36.1 。其中第一产业增加值 139.13 亿元，增长 3.4%；第二产业增加值 439.48 亿元，增长 16.3%；第三产业增加值 327.05 亿元，增长 11.7%。 产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产 业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。 4、人均 GDP及可支配收入 2003 年，人均国内生产总值 9990 元，按现行汇率折算再次突破 1000 美元， 较 2002 年提高 2.1 个百分点 ;2003 年城市居民人均可支配收入达到 8950 元，增长 11.4 ％。 5、人口及居住条件 全市户籍总人口至 2003 年末为 908.66 万人，比上年年末增加 4.22 万人，其中全市非农业人 口 284.50 万人，增加 34.19 万人。 城市人均住宅使用面积 15.29 平米，比上年末增加 0.25 平米 , 农村人均住宅使用面积 29.50 平米，增加 3.84 平米，居住条件尚有巨大改善空间。 6、恩格尔系数 2003 年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由 2002 年的 36.5% 。下降到 34.6% ，下降 1.9 个百分点， 生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于 40%的第四年，表明城市居民家庭的 生活水平已进入相对富裕阶段。 二、城市规划 1、城市发展方向 受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。 城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿 104 国道与古黄河 为城市主要发展轴。 2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 根据《徐州市总体规划纲要方案》 ，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济 区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间 优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北 地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。 徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径 100 公里左右， 包括江苏的徐州市、 连云港市、 宿 迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口 3188 万人 其中省内 1857 万人，面积 4.8 万平 方公里 其中省内 2.7 万平方公里。构成“ 单核心多节点放射状 ”圈域空间结构。 3、新中心区建设 对于徐州市产业的发展，政府提出了“ V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产业带 和沿 104 国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能兼顾徐州市原 有中心