房地产市场周期循环与房地产泡沫培训课件.pptxVIP

;Contents;01 市场周期;01 市场周期;01 市场周期;01 市场周期;01 市场周期;01 市场周期;Contents;02 含义;02 特征;02 类型;02 成因;;⑴土地的有限性和稀缺性 由于土地资源的稀缺性、垄断性、不可再生性，以及房地产开发周期长，从短期看，它的供给缺乏弹性。房地产的需求旺盛，而土地资源的供给又相对有限，这为地价上涨创造可能，从而推动房价上涨。;2015年10大典型城市土地成交建筑面积增幅排名;⑵投资预期 交易者对房地产价格的预期能在一定程度上影响需求。交易者预期房地产资产将来会升值，房地产价格在本期证实了自己价格上升的预期，于是他们在下一期进一步产生价格继续上升的预期，从而需求增加。由于房地产外部供给有较强的约束性，易产生供不应求的局面，推动价格进一步上涨，上涨的价格又进一步强化了其他投资者的心理预期，从而形成一种自我增强的正反馈机制。在这种正反馈刺激下，房地产价格与其市场基本价值之间的正向偏离，房地产价格逐渐单边上扬，最终产生泡沫并促成泡沫的膨胀。;;⑷金融自由化和宽松的货币政策 金融自由化充分发挥了市场机制在资金流动中的作用，资本流动性大大增加，其中部分资金促进了泡沫的形成；此外宽松的货币政策和低利率导致货币供应量迅速增加，流向房地产的资金过快增长，对房地产的需求迅速增加；再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。;2015年个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的平稳轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。;2015年9月30日将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月3日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。一线城市首付比例略高，但相比2015年初也大幅下降。;直接依赖 ①11.3%的国内银行贷款 ②在自筹资金里，76%的部分都是房地产开发贷款，占房地产开发资金来源的27.4%。 间接依赖 ①其他资金里有21%来自于购房者银行贷款 ②施工方垫资18.8%实质上也是房地产企业的负债，且可能有部分也来自于贷款。 因此，开发资金中大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。;房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，一旦未来的房地产资产缩水的话，房地产泡沫破裂，可能存在更大的资产负债率走高，房地产企业债务风险暴露，容易引发金融危机。;⑸信息不对称 ①信息不对称容易诱发房地产投机过度 大量国内资本和国际游资进入房地产市场，制造了虚假的需求信息，引发了虚假的市场繁荣，推动房地产价格非理性上涨。在房地产价格不断上涨的过程中。“买涨不买跌”心理不断强化，投机气氛日益浓厚，导致了泡沫不断增多。 ②信息不对称容易诱发银行业的逆向选择和道德风险问题 在信息不对称下，由于金融体制的不健全，在信贷市场上风险偏好型的房地产商和投资者获得了较多贷款，导致逆向选择产生；银行盲目追求市场份额信贷规模，忽略对借款企业和个人的资信审查，低估了投资项目潜在的风险，大量银行资金的介入，加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。;Contents;03 泡沫测度;房地产泡沫测度; 房价收入比是以房地产泡沫形成时过度的投机需求为基础设计的。 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于上升状态，并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性越大。 ;03 泡沫测度;西安市房屋销售价格与收入情况数据表;设住宅售价为P，居民家庭年收入Y，银行住房抵押贷款年利率为r，贷款期限为n，首付款比例为a，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k。则贷款总额应等于P(1?a) ,根据银行房地产抵押贷款等额本息还款计算公式 居民还款总额为： ;首付款比例为 20%时西安市房价收入比 ;银行个人按揭贷款期限一般不超过 30 年，因此设定贷款年限的上限为30 年，西安市住房公积金贷款利率为 4.45%-4.9%，购房商业贷款利率为 7%-8%， 因此，我们取贷款利率变化区间为 4%-8%进行运算。 根据西安市统计年鉴数据显示，历年来西安市城镇居民住宅支出占消费支出的比例大约在 6%-13%之间，近年来房价提升速度超过了收入增加速度，住房支出比例呈现不断上升趋势。 因此可将 k 最大值设定为 25%。2010 年 10 月，银监会发布通知明确购买 90 平米以下商品住房首付比例由原先的