资产评估途径与方法介绍.pptx

第三章 资产评估途径与方法;2、成本法及其适用条件；成本法应用思路及其各类指标的估算。 3、收益法及其适用条件；收益法应用的形式和各指标参数的确定。 4、资产评估方法的比较和选择 三、应掌握的知识点与难点 1、市场法、成本法、收益法的适用前提。 2、三种方法中各指标的估算和计算方法。 3、资产评估方法的选择;第一节 市场途径;市场法的理论依据：替代原则 思考：按市场法评估的资产≠全新资产？ 3、市场途经的基本前提和适用范围 （1）市场法的前提条件 有一个活跃的公开市场。 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性的具体体现在以下三个方面： ①参照物与评估对象在功能上具有可比性。 ②参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。 ③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。;参照物的交易价格、技术指标能够获得，易于观察和处理。 （2）市场法的适用范围 主要适用于单项生产要素的评估。现行的市场价具有不同形式，在具体运用时应注意以下几点： 承包、全民所有制企业的联营、兼并、转让、保险应以现行市场采购价格为标准。 参股、投资、担保时，对同一资产无论其原来购置价格如何，都应采用市场价格，抵押和质押业务及破产清算应以资产可变现价格。 不同所有制企业的上述经济行为及租赁经营应以市场价格为准。 中外合资、合作企业应以市场价格为基准并参照国际市场价格作必要调整。;二、影响资产现行市价的基本因素 1、资产的功能。 2、资产的实体特征和质量。 3、市场条件——供求关系。 4、交易条件。 三、市场法评估的基本程序 1、比较和选择参照物 2、选择确定比较因素 ;3、指标对比、量化差异 4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 5、综合分析确定评估结果 四、市场法中的具体方法 在评估实践中市场法的具体方法分为两大类： 一是直接比较法；二是类比调整法;（一）直接比较法 1、定义 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。 2、基本计算公式 评估对象价值＝参照物成交价格 或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征);2、直接比较法的类型 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 （1）现行市价法。 评估对象的价格=参照物成交价 （2）市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) [例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评估价： 10?（1-40%）=6万元;（3）功能价值法 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) [例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,则该被评估资产价值为： 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) ;②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法。 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x [例3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7、则该被评估资产价值为： 资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元) ;(4)价格指数法 资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数 ) 或=参照物成交价格×价格指数 [例4]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则： 资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元) ;[例5]被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%，6.7%，6.8%，7.3%，9.6%，10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，请估测被估房地产的价格？ 解：被估房地产的价值为：; =300?103.6% ?98.3% ?103.5% ?104.7% =331.1万元 (5)成新率价格调整法 资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率) （二）类比调整法 1、市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通