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规划修改论证报告 开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告〔成果阶段〕建立单位：湖南北城棚户区改造投资有限公司设计单位：长沙市建筑设计院有限责任公司编制时间：2012年06月长沙市建筑设计院有限责任公司〔盖章〕证书编号：［建］城规编第〔101189〕地址：长沙市曙光中路177号电话：0731-********邮编：410007院长：张柏总工程师：何勰规划副总工程师：张云香所负责人：易云工程负责人：陈凤平设计：陈凤平校核：郑智刚审核：易云开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告名目第一局部说明书1、工程根本状况 (3)1.1区位 (3)1.2用地权属 (4)1.3用地现状 (4)2、原控规及上层次规划、相关规划要求 (6)2.1原控规成果 (6)2.2原控规成果订正 (7)2.3上层次规划及相关规划要求 (8)3、修改要求、理由及根据 (8)3.1修改根据 (8)3.2修改要求 (9)3.3修改缘由 (13)4、调整论证 (15)4.1常住人口计算 (15)4.2公共效劳影响论证 (16)4.3道路交通影响论证 (18)4.4生态环境影响论证 (19)4.5历史文化爱护影响论证 (20)4.5空间景观影响论证 (21)4.6市政设施论证 (21)5对已施行工程影响 (23)6、概念性规划方案印证 (23)6.1工程讨论 (23)6.2规划理念 (24)6.3规划构造及功能分区 (24)6.4.道路交通组织 (25)6.5竖向及景观设计 (26)6.2指标体系 (27)7、论证结论 (28)1、工程根本状况1.1区位1.1.1拟修改地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。本工程红线总用地面积4.00公顷，红线净用地面积3.47公顷，涉及控规修改地块的总用地面积8.03公顷，净用地面积6.63公顷。拟修改地块属于《开福寺及周边地段控规》范围，新河片管理单元，控规单元编号为064，修改地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。本工程属于旧城区，周边大局部用地暂未进展新的开发建立。西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产工程，目前正在建立，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产工程，目前正在建立，建筑限高100米。图1.1 开福寺及周边地段控规图/工程所在控规位置图1.2用地权属该工程为黄兴北路拓改工程、棚户区改造工程以及太平路棚改工程的定向房源建立点，该安置点用地从新河三角洲建立有限公司划拨至开福区城建投资公司名下，由开福区城建投资公司按要求进展征收、投资和建立。1.3用地现状该工程内现状用地为旧城棚户区用地，现状用地性质混杂，有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，商业用地，还有工业用地。沿大王家巷两侧商业门店密集，缺乏管理，占道经营，道路狭窄，交通拥堵。除工程西边、北边的两个新建高层住宅小区福乐湘江锦城、凯乐国际城为高层建筑，工程周边及工程红线范围内建筑多为多层、底层建筑，建筑分布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。现状建筑最高层数7层，其余平均2层。工程红线范围内现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积24770平方米，现状容积率1.56，现状建筑密度61.88%，现状几乎没有绿化。工程内涉及的现状单位有开原机械厂、三江包装印刷厂、省行政事务职业学校、市其次运输公司，其余为一般民居。地块内现有两处不行挪动文物，分别为刘公武公馆〔原百善台151号公馆〕和伍毓伦公馆，占地面积分别为180平方米。 大王家巷 拟拆棚户区 油铺街 凯乐国际城 刘公武公馆 伍毓伦公馆图1.3.1 用地现状照片 图1.3.2 用地现状图图1.3.3 现状建筑质量评价图2、原控规及上层次规划、相关规划要求2.1原控规成果《开福寺及周边地段控规》由长沙市建筑设计院编制，于2005年4月通过审批。2008年开头“新河片〞控规评估，2010年完成评估报告正式成果，开福寺及周边地段控规编号064。本次调整根据从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规根据图进展。原控规成果为：地块D-4-01用地性质为二类居住用地，总用地面积21853㎡，净用地面积为18655㎡，容积率为3.5，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高36m,人口容量为1904人。地块D-4-02用地性质为中学用地，中学名称芙蓉中学，总用地面积35106㎡，净用