041附件一：电梯维保管理办法.docxVIP

PAGE 1 附件一： 电梯维保管理办法 总 则 为规范地区物业公司电梯日常管理工作，明确电梯监管要求和相关工作流程及权责，确保电梯安全稳定运行，特制订本办法。 基本要求 地区物业公司工程维护部须配置一名电梯专业工程师，负责指导所辖项目的电梯管理工作。物业服务中心须配置相关电梯管理人员，负责项目电梯的日常系统运行、维修保养及困人救援处置的工作。项目电梯数量少于25台的须指定一名电梯管理人员；超出25台（含25台）的须配置一名专职电梯管理人员；电梯数量超过100台的应增加一名专职电梯管理人员。该人员须取得《特种设备安全管理人员证》和具有电梯维修项目的《特种设备作业人员证》后，方可上岗。 地区物业公司工程维护部电梯工程师负责对项目电梯维保单位的维保人员进行从业能力考核，每季度进行一次，考核内容包括：电梯整机绝缘测试、盘车救援操作、厅（轿）门部件调整、安全钳间隙调整、安全钳-限速器联动测试，以及安全回路故障排除。对于能力不达标的人员要求维保单位进行更换。 物业服务中心接获电梯故障报修时须详细记录电梯梯号、故障发生时间(精确到分钟)、是否困人、故障内容等相关信息，并立即拨打电梯维保单位全国服务热线（奥的斯：8008185588、4008185588、4006515588；日立：4008308333；三菱： 4008203030 ）。故障维修完毕后，详细记录维修完成时间、故障原因、处理结果、是否需要更换配件、配件费用等相关信息。如未按要求拨打维保单位服务热线的，给予责任人扣罚100元/次处分。 项目维修部电梯管理人员每日填写《电梯故障记录表》，由维修部负责人审核后上报地区物业公司工程维护部，由工程维护部汇总审核后于每周一上报物业管理中心统计分析。对于未如实填写或填写内容不完整的，每次给予地区物业公司工程负责人、工程维护部负责人和电梯专业工程师分别扣罚5%、5%及10%核定综合奖金的处分，物业管理中心负责考核。 地区物业公司工程维护部每月与维保单位召开一次协调会议，解决项目存在的问题，会议结束三天内向物业管理中心提交会议纪要，对于会议沟通协商仍无法解决的重大问题，上报物业管理中心协调处理。 物业管理中心建立电梯常用配件清单，项目维修部监督维保单位按照清单内容进行储备。物业服务中心负责提供常用配件的存放场所，要求安装门锁，环境干燥，利于各类配件长时间存放，该场所由维保单位人员负责管理。 项目维修部电梯管理人员应严格按照作业指导书的相关要求对电梯进行巡查，巡查内容与标准如下：机房卫生整洁，温度保持5-40℃，相对湿度不超过80%；机房无渗漏、无飘雨现象；照明、通风设备、灭火器、应急照明完好，设置挡鼠板，各种制度上墙；轿厢五方对讲有效，通风、照明良好；安全触板（光幕）功能有效；楼层按钮、显示正常；电梯启动无明显顿挫感，运行无明显晃动、异响；抽检五个楼层，轿厢平层精度误差不超过1cm。 物业管理中心制定全国电梯编号统一标准，地区物业公司工程维护部负责落实。电梯编号的格式为：XX号楼XX单元XX号梯，并与电梯出厂编号对应。编号的排列原则如下：从进入大堂依次按照从前到后、从左到右的顺序排列。如图1、图2所示： 物业服务中心须严格执行档案管理制度，电梯资料按照一梯一档的要求分类存放，对维保合同信息、年检合格证、使用登记证、定期检验报告、零部件更换、电梯运行情况分析等信息及时更新，资料保存期不少于5年。 地区物业公司工程维护部负责跟进电梯维保合同的签订工作，在电梯年度维保合同期届满前两个月提出申请，优先选择集团已签订框架协议的维保单位，及时跟进申请审批进度，确保电梯维保工作的连续性。 维保单位监管要求 项目维修部负责督促维保单位每月25日前按时提交下月的电梯维保计划及上月的电梯运行报告（详见附件二），对维保计划合理性进行审核，并对运行报告进行分析，提出改善措施后上报物业服务中心负责人和地区物业公司工程维护部审批。维修部负责监督维保单位严格按计划实施保养，物业服务中心在电梯保养前2天需在一楼电梯前室显著位置或电梯轿厢内进行公示。如遇突发事件需临时变更停梯时间，物业服务中心须及时修改公示内容，以免引起业主投诉。 项目维修部负责督促维保单位每半年提交电梯安全运行评估报告，提前对部件的磨损情况作出合理评估，提出计划性维修的专业意见，维修部结合意见制定整改措施，报地区物业公司工程维护部审批实施。 项目维修部应加强对维保质量的管控，维保单位保养完毕后由维修部电梯管理人员现场抽检保养项目，抽检内容与标准如下：导向轮、轿顶反承轮、对重反承轮轴承润滑油充足，无异响；制动器活动部位润滑油充足、动作顺畅，电气开关有效；制动衬与制动轮不发生摩擦；限速器活动部位润滑油充足、动作顺畅，电气开关有效；轿顶照明正常，油杯油量介于1/3到2/3之间，各安全开关有效；滚轮导靴轴承