王荣洲：二手房买卖合同付款条款律师详解.docx

王荣洲：二手房买卖合同付款条款律师详解 二手房买卖合同付款条款律师详解王荣洲律师在上海进展二手房交易，必需签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个局部组成：第一局部由两个特殊告知组成；其次局部为合同正文，共14个条款；第三局部由两个补充条款和六个附件组成。合同正文不能修改，据实填写即可，补充条款和大局部附件都是由买卖双方自由商定的。整个示范合同中需要买卖双方特殊留意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款〔一〕〞和“附件三〔付款协议〕〞。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款〔一〕〞和“附件三〔付款协议〕〞进展风险提示，并制定可以掌握风险的条款。本文所称的二手房买卖中的付款条款特指《上海市房地产买卖合同》中的附件〔三〕付款协议的内容。卖方关怀付款条款，盼望付款条款对自己更有利，可以尽快拿到房款。买方关怀付款条款，盼望可以通过付款条款掌握自己的资金平安，使自己可进可退。二手房买卖中相对于卖方来说买方风险更大一点，搞不好就财房两空。本文就二手房买卖中附件〔三〕付款协议中的常见条款做一个具体的说明，并供应条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。1. 定金条款范例：“在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民币元整〔大写：人民币元整〕，该定金在签订本合同当日自动转为首期房款的一局部。〞【详解】买卖双方在签订网签的备案合同之前，一般买方就已经向中介支付了肯定数额的购房意向金，在居间合同中一般都会商定意向金转为定金的条件，要么商定卖方签订居间协议之日意向金转为定金，要么商定卖方收取意向金之日意向金转为定金。卖方也可能是挺直收取买方的定金，不要通过中介收取意向金再转定金。一旦收取了定金，买卖双方就要受到定金罚那么的约束。二手房买卖中，买方在双方签订网签的备案合同之前支付定金，其性质是立商定金的性质，即以定金的支付为双方订立网签备案合同的担保，假设一方回绝签订网签备案合同将担当定金罚那么。一旦双方签订了网签的备案合同一般就不会再适用定金罚那么了，而是适用合同中的违约责任条款来追究违约方的违约责任。定金作为合同履行的一种担保方式，在合同正常履行的情形下，定金要么抵作价款或者予以收回，所以在合同中必要明确定金的处理方式。二手房买卖中一般都是商定定金抵作购房款。2.首期房款条款范例：“2.1甲方应在签订本合同的次日与贷款银行预约提早还贷事宜，并将提早还贷时间告知乙方及中介公司。在甲方与其贷款银行商定的还款之日，乙方将首期房款〔含定金〕计人民币元〔大写：人民币元整〕挺直支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方当场出具收款收据。2.2乙方支付的首期房款专用于甲方归还抵押贷款之用，首期房款假设有缺乏，缺乏局部由甲方自行补足且清贷费用由甲方担当。甲方假如将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同商定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。〞【详解】二手房买卖中常见的情形时，卖方的房屋里尚有银行按揭贷款没有还清，买方需要通过办理银行按揭贷款的方式来支付购房款。上海现有的规定不允许转按揭，二手房假如想交易，必需事先还清银行按揭贷款，注销抵押登记。卖方一般是用买方支付的房款来提早归还银行的按揭贷款。这样操作对买方来说最大的风险就是支付的房款被卖方挪作他用。买方支付的首期房款原来是用于支付按揭贷款的，但卖方拿到钱款以后却挪作他用了。一旦被挪用，卖方又没有资金来归还按揭贷款，买方的购房目的就可能落空，所以肯定要监控资金平安。理论中常见的操作方法就是：卖方提早预约贷款银行〔提早还贷的，银行一般都要求提早一个月预约〕，确定好还贷日期以后，双方一同到贷款银行，买方挺直将房款支付至卖方在贷款银行办理的还款账号，由贷款银行挺直划走。这样才能确保支付的房款专用于归还银行按揭贷款。3. 贷款条款范例：“3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币元〔大写：人民币元整〕贷款的形式支付其次期房款。其中，商业性贷款人民币元〔大写：人民币元整〕，个人住房公积金贷款人民币元〔大写：人民币元整〕。乙方应于签订本合同次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。3.2假设乙方贷款申请未获银行审核通过，那么甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不担当违约责任。3.3假设乙方申请的贷款额度缺乏，那么乙方应当于过户当日将其补足并支付给甲方，补足后双方办理房屋过户手续。3.4其次期房款的支付期限以贷款银行的实际放款日期为准。