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本科生双学位论文 借名买房中的房屋权属 借名买房中的房屋权属 【摘要】 目前，随着我国房地产市场的快速进展，诸多城市开始推行“ 购”政策，借名买房的现象也由 此而产生。在司法实践中，如何确认借名买房情形下的房屋物权的归属成为了令司法机关困扰的难 题。笔者将吸纳相关论文对于借名买房的问题有益的探究，结合司法实践，得出更加完善的确认借 名买房情形下的房屋物权归属的司法规章，以求对司法实践中处理借名买房的相关问题有所裨益。 【关键词】借名买房 房屋权属 物权变动 事实物权 登记 【目录】 引 言4 一、借名买房的概念、行为性质和效力4 （一）借名买房的概念 4 （二）借名买房的行为性质4 （三）借名买房的行为效力5 二、借名买房内部协议的性质 6 （一）直接借名买房内部协议的性质6 （二） 间接借名买房内部协议的性质6 （三） 内部协议对房屋买卖法律关系的影响7 三、探究借名买房中房屋权属 7 （一）无第三人时借名协议的效力对于房屋权属的影响 8 1.借名协议有效时的房屋权属 8 2.借名协议无效时的房屋权属 8 （二）存在第三人时的房屋权属 8 1.第三人存在且借名协议有效时的房屋权属9 2.第三人存在且借名协议无效时的房屋权属9 四、结语10 参考文献 11 引 言 现在，随着我国经济的快速进展，房地产企业也逐渐兴盛。为了使我国房地产企业进展得稳定 平和，诸多城市推出了 购令政策。此政策的出台，使得很多居民无法随意地对房屋加以购买， 制重重。借名买房的现象在社会上的出现，正是由于居民为了购买房屋而对 购令加以规避。在借 名买房的情形之下，若出现了房屋权属的争端，应当如何解决，是我们值得思考的问题。 一、借名买房的概念、行为性质和效力 （一） 借名买房的概念 所谓借名买房，指的是购房时，借名人与出借人签订一份借名协议，在协议中约定在购买房屋 后，将房屋登记于出借人的名下，待所有的购房行为结束之后，再由出借人将房产过户给借名人的 情况。 在法律结构当中，借名买房行为包括两种，其一为内部借名约定；其二为外部借名行为。根据签 订买房主体的不同，我们可以将借名行为划分为两种形式，即分别为间接借名行为和直接借名行为 1 。 其中直接借名是指，签订购房合同的双方为借名人和售房人，认同间接借名是指签订购房合同的 双方分别为出借人与售房人。 （二） 借名买房的行为性质 首先，借名买房是法律行为，这种法律行为要想真正产生法律效益就一定首先保证借名人和出 借人在签订借名协议的过程中具有真实的意思表示，如果一方是被欺骗或者胁迫的，那么该借名买 房行为就是无效的。在上述我们已经提到，在 购政策的背景之下，借名买房行为越来越普遍，这 就给司法实践带来了诸多困扰，由此针对房屋的所有权产生了很多纠纷，要想切实解决实践当中面 对的难题就一定首先对借名买房行为的性质和效力进行探讨，当前，学界针对这个问题展开了激烈 的商议，不同的学者对于借名买房行为的性质和效力有不同的认知，目前具有代表性的说法有两种 ： 1.托付行为 托付代理(agency by agreement)，是指被代理人托付代理人进行某种行为，换句话说就是被代理人给予了代理人代理权， 代理人一定在自己的权限范围内行使自己的代理权，其最终的代理结果由被代理人承担，如果代理 人超越了自身的权限做出某种行为，其需要对超越部分的行为负责。在托付代理关系当中，被代理 人授予代理人代理权的方式大多为意思表示，因此，托付代理也可以被称为“任意代理”或者“意定 代理”。 1 冉克平：《论借名实施法律行为的效果》，载于《法学》2014年第2期，第81页。 在上述我