[旅游地产]万达长白山国际旅游度假区项目建议书.pptVIP

利 弊 规划实现 不利于片区整体规划的统一性和实现最优化的区域资源整合； 利益实现 有利于区域土地价值的最大化实现； 启动快，并减轻开发企业的资金压力和投资风险； 招商实现 资金压力小，招商难度降低； 如分块太小，较难控制进入开发企业的素质，并会导致后期开发企业彼此间争夺市场的恶性竞争； 风险控制 政府协调、监控规划实施难度大； 观点三 开发商对土地的规模需求 土地成交市场规模规律 100亩及以下 200亩-300亩 400亩及以上 100亩-200亩 目标开发商：本地非主流和实力开发商 目标开发商：本地及区域开发商 目标开发商：本地实力及区域开发商 目标开发商：品牌开发商 地块划分的单宗主规模区间 典型地块划分研究方法 观点三 市场比较法 基准地价法 假设开发法 对区域周边类似地块的成交案例进行整合，从现成交的案例分析。 但是对于三、四城市而言土地交易案例往往对土地价值评估无借鉴意义，因为旅游区域的土地运作要显著超越区域土地的价值平台和客户平台，不适宜用市场比较法进行评估。 基准地价是由政府有关部门测算并定期公布的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，同时具有一定的权威性。 在本项目整体定位及规划优化的前提下，根据地块的整体规划和假设开发情况，按照“地价＝收益－成本”原则，对地块的价值进行测算。 观点三 步骤1： 选择真实可靠的相似比较实例，与估价对象属于同一供需圈、权利状况和用途相同或相近、交易时间接近估价期日、区域特征和个别条件相近 步骤2： 建立各地块比较因素条件说明表 交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划） 步骤3： 建立各地块因素条件价格对比指数表 步骤4： 取各案例平均值，确定各地块土地价值 步骤5： 根据各地块土地价值，平均测算本地块土地价值 观点三 基于项目的整体定位和规划对地块按照网格法进行划分并根据各地块类别、位置，确定各地块的基准地价水平。 步骤1 根据不同地块的影响因素，建立基准地价修正系数表。 步骤2 按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的修正系数。 步骤3 对照基准地价修正系数表进行相应的修正，最终确立本项目的价值体系。 步骤4 观点三 观点三 假设开发法结果是结合宗地的实际情况，根据项目所在区域的市场价格，确定本地块上开发物业的可实现价格，扣除合理的成本、费用、利息、利润后的合理地价，相对较好地反应了宗地的市场价格。 熟地价值 = 开发完成后的房地产价值-房屋建造成本-管理费用-不可预见费-公用设施专用基金-建筑成本融资费-建设成本利息-销售费用–建筑成本利润-买方购买熟地应负担的税费 原理 公式 原因1： 战略性实力二级开发商，土地运营策略把控能力高，议价能力强 原因2： 陌生区域开发，投资风险大，一级开发主体成功区域开发的强烈意愿，以较低土地出让价格提高利润空间吸引开发商 原因4： 考虑到开发项目初期的大量增值举措需要巨大投资，开发主体以较低土地价格出让弥补土地增值的滞后，增大开发商成功开发信心 原因3： 大的房地产开发项目，一级开发主体整体打包出让给二级开发商进行土地整体营销，会使土地出让价格偏低 观点三 成交价 底价 底价是政府为出让土地使用权所设定和计划实现的最低出让价格底线； 底价的确定要有科学的和公正的地价确定方式，要充分地体现土地的微观经济价值和宏观的经济效益协调实现的原则。 国有土地使用权招标拍卖和挂牌出让，是政府参与下的市场行为，在设定出让底价时，除了要考虑实现国有土地的市场价值，又要在维护土地市场秩序，满足社会发展要求方面有所体现。 观点三 观点三 高价入市 低价入市 在土地推介过程中，有意向的目标开发商较多时，形成卖方市场，运营主体拥有土地出让的主导权，可采取高价入市策略。 高价入市有利于营造区域营销氛围，同时有望搏得较高的土地收益。 当目标开发商数量较少形成买方市场时，建议采取低价入市策略，这样既给到开发商信心，同时也能避免土地流拍。 低价入市，高价拉动策略 对于大规模土地出让，世联建议长白山项目前期不要把价格抬得过高，外地开发商对区域需要一定认知，不能在营销初期就将开发商吓退； 针对三角洲土地推介过程中的营销效应，目标开发商的反应度，使价格策略成为调控区域营销的手段之一。 世联观点4： 开发商做为土地出让的主体，这一形式本身在运作层面就是一把双刃剑 旅游地产开发中的土地运营 ——土地出让做为前端交易，开发主体应避其锋芒，留余运作空间；同时万达已获取土地使用权，土地运营已不是以土地出让为核心，核心将是土地转让，转让土地获利这一模式将产生新的问题… 观点四 政府代表城市 土地是国家的，政府代表国家，以政府出让主体更具合法性 政府能增添市场信心 政府有很强的权威性和公信力 政府有严肃