黄金大道项目建议报告.pdfVIP

第一章、 本案目前的操作难点 1 由于一些不可控以及前期工程本身的不可违因素的影响， 本案在实际操作中必然会产生一些操作 难点，但这些因素只是多多少少的增加了本案的操作难度， 而任何难度的产生都是可以通过后期的工 作来得到弥补的。首先让我们正视本案目前操作中实际的难点问题： 一、本案的别墅局部与工程所处区域的区域对抗。 首先，别墅是住宅产品中的高端产品，我们在研究别墅产品的时候，既要把它放到整个宏观市场 上去考虑市场的需求问题，同时又要把它放到实际需求群体中进行产品局部定位的微观环境去分析。 对于如皋这样的城市，城区面积不大，市民一般对于地段的认可程度是， 5~10 分钟的路程内拥 有完善的生活便利系统。相对于本案的地段区域，产品的吸引力不够。 同时，从如皋周边乡镇的建筑外观，以及消费趋向来看，当地人对于别墅的使用概念大都还停留 在农民庄台的根底上，而消费概念根本也停留在宅基地加建筑费用的低本钱、低消耗的层面上。本案 2 连排别墅的产品在当地应该还属于新兴产品，要到达“最终接受〞有待于引导和宣传，需要从精神层 面，诸如生活气氛，小区文化等方面去引起客户的共鸣，提高认可度。 二、本案的别墅局部与商业局部形象气质上的对抗。 众所周知，别墅是高档住宅产品，讲究的是恬静，舒适，有品位的生活状态，即使有商业配套， 也不可以与别墅距离太近， 以免嘈杂的商业环境破坏了别墅的生活气氛。 本案的别墅小区与商业街近 在咫尺，这对于别墅的形象气质是会造成很大影响的，不利于产品的销售推广。 而目前， 本案这一商业 +别墅的产品组合已经无从弥补， 这就需要在别墅的推广宣传中寻找新的 亮点来转移消费者的视线，尽可能的在期房阶段完成一定量的别墅产品的推广。 3 三、本案商业局部纯市场概念的普及难度。 作为政府招商引资的工程，本案前期在商业上赖以支撑的机动车配件市场本是一个强有力的买 点，但从实际操作情况来看，却暴露了前期市场考察缺乏的盲目性，即对于规划定位一公里之长，如 此大体量的机动车配件市场，对于如皋如此的县级城市是否有此市场需要？ 显然，做为一个政府规划支持的机动车及配件商业街， 这样一个薄弱的主题是远远缺乏以支撑本 案如此大体量的商铺的。同时，本案定位较高的连排别墅的住宅自身就需要大体量的生活配套类，这 也在一定程度上否认了本案商业仅做机动车配件市场的操作方法。 但本案至此除了机动车配件市场之外， 没有对商铺做明确的区域定位以及功能分类， 这在一定程 度上导致了投资者对市场未来开展和规划的不明确，降低了投资者的投资信心。 4 四、本案商业局部售后反租的操作问题。 本案的商铺在操作过程中提出了返租 11%的卖点。首先，不否认返租在实际操作中是一个强有力 的卖点，但销售操作手法的提出是要视工程的需求和承受能力的。 返租的使用在一定程度上主要运用 在单位产品总价过高，或者单价过高，投资者在投资时对预期把握缺乏时，这时候的返租能很大程度 上提高投资客的投资信心。 而目前本案的返租仅仅是建立在降价销售的目的上的， 这在一定程度上给 客户造成降价销售的销售现象，对刺激投资信心效果相当差。 反观本案， 本案的投资客户确实也普遍存在购置信心缺乏的问题， 但此时的缺乏并不主要来源于 价格，更多的来源于对市场规划前景的不可预见性，