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PAGE 1 PAGE 1 宝供物流与国内企业物流地产运营研讨  所谓物流地产主要指地产商供应基础设施建设主要为物流企业或相关物流业务服务的一种模式，纯粹供应物流设施开发的称之为物流地产开发商，主要以物业费赚钱；开发并运营的是物流地产运营商，与物流相关的钱都赚，就是这个道理。国际企业大多是开发商，背后拥有强大的资金渠道，主要是各类基金支持；国内企业相对来说，尤其是民营，资金渠道较为狭隘，并大多数为运营商。  以下对国内物流企业进行研究后，宝供物流地产业务还是特别有标杆性的，其他诸如宝湾物流、传化物流也都在疯狂发展。  更多的人看到的是宝供物流地产光鲜的一面，其实各家有各家的难处，通过对宝供物流地产的具体分析，期望能够供应一个标杆来让大家有更为清楚的熟悉。  后面将会介绍普洛斯的操作模式和大家一起共享，了解以普洛斯、AMB、丰树、腾飞等工业地产、物流地产公司的操作手法和实质。如有学习和交流的兴趣，期望大家和我交流，共同成长。  1、宝供物流发展历程  宝供物流于1994年成立，成立之初才有12名员工、100万元的注册资金，业务也仅限于仓储运输，截至到去年，宝供已经发展为供应物流供应链的专业的物流集团，拥有800余名员工以及10300万元的注册资金。初期主要是以物流业务为实体进行各项基础建设。从而达到规范管理的目的。这一阶段，原始资本积累和网络构筑是主要的工作内容。  随后经过近3年的发展，到20XX年宝供在某些行业和地区已经取得了一些成果和知名度，但是客户的发展以及对企业自身发展的要求促使宝供不断开拓新市场、拓宽全国实体网络和IT服务网络的建设，加强客户的价值分析，从而供应更加有效的服务内容。  到20XX年左右，物流的概念已经开头在全国普及，作为行业领先者充分熟悉到将来竞争的残酷性，因此从物流业务开头上升到供应链管理的高度，进行客户联盟、人才培育、信息网络等各项工作开展。  宝供物流发展到20XX年，因为客户基础的不断增加，以及对轻资产型物流企业的熟悉程度提高，开头熟悉到轻资产型企业的不足，并且在同一时期，国家对物流园区的开发鼓舞，宝供开头加大对物流园区和物流基地的购入和建设。  20XX年福田汽车对核心业务的重视程度不断加强，对非核心业务渐渐剥离和外包，对于福田物流也采取了对外剥离的手法，恰巧宝供物流对于汽车物流业务加大开发力度，因此双方达成协议，由宝供物流收购福田物流，从而增加了宝供的业务板块，并且快速使宝供物流的资产得到增加。  但是宝供物流的业务还是以物流业务为主，虽然其对外以及部分业务已经开头上升到供应链的高度进行操作，但是其实质还是“基于供应链管理基础上的物流一体化管理”。  直至今日，宝供依旧是中国物流市场中的标志性企业，摩根斯坦利对它的评价得到了业界全都认同，即“中国最成功的第三方物流企业”。  2、将来发展策略  宝供物流制定目标，要在20XX年达到30亿元的业务额度；争取将来将自己打造成为一家重资产型的管理型供应链全面解决方案供应商及实体运营商。  将来的业务发展重点领域将主要围绕日用消费品、家用电器、电子信息、食品与饮料、汽车零配件、医疗及保健品德业开展市场拓展，并适时供应冷冻服务，同时也将择机进入零售配送及进出口货代等新业务领域。  3、广州宝供投资有限公司介绍  广州宝供投资有限公司是特地从事投资建设及经营大型综合物流基地包括商务及展示中心的专业公司，成立于20XX年，注册资本2000万元人民币，主营“物流地产”业务。  宝供投资公司致力于为国内大型生产制造型企业和连锁商业及零售业供应综合物流设施的配套服务。  自20XX年以来，其中广州、X市、苏州、合肥、X市、X省顺德、沈阳物流基地均已建成并投入运营。目前已建成的物流基地总建筑面积近50万平方米。公司计划在全国沿海及内地重要城市投资建设十个以上大型现代化物流中心，供应包括物流、商流、资金流一体化的综合性服务平台。  宝供从20XX年开头在苏州建筑第一个物流基地，期望在20XX年全国建立15座大型物流基地网络。  宝供截至现在，共在广州、X市、苏州、X市、合肥、X市等地拿到土地12块，合计拥有土地面积2000亩。其中广州基地建设投入1.8亿（184亩），苏州基地斥资3亿元，而顺德基地的投入甚至达到5亿元（500亩）。全部总投资将达到30亿元。  宝供的运营模式较为单一，并且主要依靠现有的客户供应仓储服务，其物流、运输等实体服务的营业额一年不过10亿元元，由于营业额较小，很难支撑较大的地产投资支出，在20XX年不得不将黄埔地块出卖给普洛斯，然后再回租连续使用。