1_当前政策及市场趋势判断说辞(2)(1)(2022年-2023年).pdfVIP

关于政策及市场趋势的说辞 一、 今年调控政策这么多，房地产这个行业是不是衰落了？ 答：房地产行业目前处于调整期，调控是为了指引地产走向更健康的状态；房地产行业仍 然是国内重要的经济支柱，长期来看，房地产仍有较大的发展空间： 1、中国城镇化进程仍处较快发展区间，商品房市场需求仍有巨大潜力 ◼根据2020年七普结果，我国常住人口城镇化率已达63.89% （但户籍人口城市化率只有 45%），超过世界平均水平，但距发达国家平均水平81.3%还有 17.41%的空间，按照 2020年总人口基数14.12亿计算，还有大约2.46亿人口进城，商品房市场需求仍有巨大 潜力。 2、房地产行业总量还会继续保持，仍是国内极具前景的大市场 ◼行业总量大，2020年17万亿销售规模；2021年1-7月，商品房销售额已达到10.6万 亿，全年有望突破18万亿，未来行业总量仍会保持10年以上，整体利润水平下行但相对 稳定，房地产行业仍是国内极具前景的大市场；房地产在经济中的比重持续上升，对比发 达国家仍有较大提升空间 ◼房地产业在GDP中的占比持续上升，2020年已达到了7.3%，房地产对经济的贡献度依 然很高，且还会持续； ◼拉通全球主要经济体对比看，我国房地产业在经济总量中的占比还有较大上升空间，前 景看好；例如我国的房地产业占GDP的比重为7.3%，美国、英国、日本比重为12%，法 国11%，德国9%，距离发达国家较大的发展空间。 3、拉通各行业对比看，房地产行业总量大，远超其他行业 ◼在GDP中，房地产与其强相关的建筑业合计占比仅次于工业，行业总量巨大，远超其 他消费型、服务型行业； ◼拉通各行业对比看，房地产业是国内各主要行业中体量最大的，房地产业相当于4倍的 汽车业； ◼据中国产业研究院数据显示，2020年中国教育培训行业市场规模约万亿，房地产行业 相当于17个教培行业，因此国家调控的思路也不相同，教培是打压为主，而房地产业则 是规范为主、让其更健康。 4、房地产行业集中度会继续提升，头部房企机会仍较大 ◼三条红线、贷款集中度管理、拿地占销售额的比重不能超过40%等政策限制了房企通过 加杠杆、集中拿地实现规模高速扩张，大型房企将继续巩固地位，更多的中小企业将主动 或被动退出行业，行业集中度会继续提升； ◼2020年，TOP10房企门槛已达到2780亿，TOP10市场占有率达到33%，未来头部房 企机会仍较大 二、 调控政策还要持续多久？现在是不是买房的好时机？ 答：此次调控政策在上半年集中出台，从二手房指导价、土地双限、利率及首付调整多套 组合拳调整楼市，市场热度回调趋于平稳。 政府调控的目的是为了防止房地产过热，目前基本符合政府的预期，同时部分地方出现过 度下调，政府也出现了扶持的政策，比如昆明政府约谈TOP30房企恶意降价行为情节严重 者将停止网签。 从“稳地价、稳房价、稳预期”的目标来看，政府的预期已经达到，本轮调控行情已经见底。 从历史经验来看，政府政策的严控期，房价处于低点，为买房的最佳时机 三、 现在是投股票还是投房产？ 答：1.投资收益率房市明显高于股市：2009年7月，上证指数3400点；2021年9月， 上证指数3700点，12年收益9%。2009年全国平均房价4500，2021年平均房价超过 10000，涨幅超过100%。一二线城市的房价更是翻了好几番。 2.房产投资更具稳定性：过去20年房价一直稳定上涨，而股市仅过去10年就有08年和 15年两次大股灾，大量散户灰飞烟灭，而持有房产不可能出现太大的收益波动。 3.股市投资专业性高：对于股市，散户的专业知识和信息远不如机构，机构可以通过知识 和信息的优势收割散户。对于房子，所有人对于什么是好地段，好房子的认知都差不多， 唯一的差距是资金实力，一二线城市房子买就完了。 4.房产资产质量优于股票：中国最优秀，最具成长性的公司都不在A股上市，腾讯，阿里， 美团都在香港和美国上市，普通散户购买无门，而内地上市的股票质量一般，银行股的利 润占到上市公司总利润的一半，但银行股基本不涨，其他股票缺乏利润支撑，导致波动较 大。而中国所有一二线城市的房产收益稳定，预期一致，基本不会贬值。 四、买什么样的房子？ 答：1、首先说一下当下市场趋势：区域和城市间的轮动和分化成为主旋律，系统性 机会转变为结构性机会。 全国市场区域分化持续加剧，人口、经济基本面较好的区域及城市依然坚挺，西南区域成 都、重庆人口超2000万，市场容量大，GDP规模超过1.7万亿一线城市的经济能级，但 房价与一线城市价格相差较大，昆明、南