土地使用权用权评估的方法课件.pptxVIP

房地产评估总复习第一页，编辑于星期四：九点 五十七分。土地使用权用权评估的方法剔除特殊因素：P125一、市场法待估土地评估值比较案例土地价格正常交易情况比较案例交易情况待估土地区域因素值比较案例区域因素值＝××待估土地个别因素值比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数比较案例交易日物价指数××第二页，编辑于星期四：九点 五十七分。基准地价系数修正法注意：各地基准地价规定的土地使用年权年限不一致时应修正待估土地使用权评估值基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数＝××如土地年限修正，系数: K=市场转让因素修正系数× m1-1/(1+r) N1-1/(1+r)第三页，编辑于星期四：九点 五十七分。某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估,选择了三个参照物,其交易价格分别为110万元,125万元和132万元,经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03、0.98，则该大楼的评估值最接近于——万元。某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数_第四页，编辑于星期四：九点 五十七分。有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7%，现收集到ABC三个宗地交易实例，具体情况如下表；宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限待估宗地2004.101.700451-1%1.60-1%40101.8+2%0451-2%1.60-1%40表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加速度3%,该城市从2000年到2004年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格第五页，编辑于星期四：九点 五十七分。有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有关对比资料如下表所示;宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价指数A 2000.10 0 1.1 0 0 108甲 780 1999.2 +1% 1.2 -2% 0 102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度,据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、个别因素及容积率修正系数3）计算参照物修正后地价第六页，编辑于星期四：九点 五十七分。 实例项目ABC交易面积430039004100交易时间2004.112004.82004.1交易情况修正系数100/97100/100100/100交易日期修正系数104/100102/100110/100区域因素修正系数100/110100/100100/95个别因素修正系数101/100105/100103/100交易单价220025002100某职工宿舍，1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7M,建筑面积5669.04M2,基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖墙,2005.1.1对该宿舍楼进行评估,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍楼的价值第七页，编辑于星期四：九点 五十七分。二、收益法 AP = r 11- n (1+r)×某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于_元第八页，编辑于星期四：九点 五十七分。某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权,并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.