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告庄西双景项目 战略策划报告终稿 王志纲工作室 2022年3月;报告目录 第一部分：定位篇 第二部分：构建篇;第一部分 定位篇 1.1 城市背景分析 1.2 项目价值分析 1.3 总体定位;;丽江有束河古镇，九寨有九寨天堂，西双版纳急需本土标杆！;项目价值分析：;根植景洪：立足于景洪深厚的城市底蕴，以昔日景洪盛景“九塔十二寨”为蓝本打造，全方位营造最原汁原味的西双版纳。 放眼大金三角：同时又不局限于西双版纳的本土特色，以昔日“五景之首”的视野放眼大金三角，整合以缅甸、老挝、泰北为主的东南亚区域文化精华，汇聚于景洪，重塑西双版纳的文化中心地位。 打通脉络：通过本案的示范作用及枢纽地位的确立，以此为支点，全方位带动西双版纳升级为“金三角枢纽”。 树立标杆：西双版纳成长为国际级的旅游休闲区域的过程中需要国际水准的示范项目，并以此为标杆带动其他项目的升级，从而带动西双版纳的全面开花。;定位思路：引进强势联盟伙伴合作，一级开发与二级开发并进 通过与沧投的合作，将若干公共性质的项目作价充当土地款，一方面减轻前期土地投入的压力，另一方面亦减轻过多自持物业的资金压力。 利用沧投的政府资源，控制资源，如水面经营权等。;定位思路：整合资源，提升项目价值。 一方面整合政府政策资源，将本项目打造成为“文化产业示范基地、创意产业基地、现代服务业集聚区”等； 另一方面整合相关旅游职能部门，将本项目打造成集旅游行政职能与旅游服务于一体的旅游集散中心； 第三，整合国内外旗舰性现代服务业资源，以其促进本项目高起点大手笔的建设及运营。;战略定位：;产业定位：;功能定位：成为景洪“城中之城”，打造“四大中心”;市场定位：;;;市场定位思路一： 不放弃现有主流客源市场，以传统观光客为基础，降低培育风险;放弃高票价的竞争，主攻旅游购物、团队餐饮及团队住宿;;市场定位思路二： 重点切入会奖旅游市场，以此为发展引擎;对于很多旅游服务公司而言，传统旅游业务受到冲击，自驾游、休闲游体验游、自由行盛行，这一趋势将对旅游业产生重大影响，甚至有公司认为2-3 年时间，行业内将会重新布局。 比如，对这一趋势，中青旅普遍非常重视，推出了“百变自由行”计划，未来3-5 年将重点发展自由行中的目的地服务项目，目前已经开始在中青旅联盟内部推广。桂旅等公司也提到将营销重点转向自驾游，通过新渠道建设进行推广，如通过自建网站，与携程的合作、甚至可能与中国移动合作进行市场推广。;客源市场总结分析：;形象定位：;第二部分 构建篇 2.1 表现理念建议 2.2 整体规划布局建议 2.3 整体开发思路及产品分析;2.1 表现理念建议;项目建筑理念：;傣楼建议：古今结合，形成丰富的体系;新傣楼建议：;;;;;项目文化理念：;文化线索：;2.2 整体规划布局建议;基地范围：; 一国道从项目西面经过（主要来自昆明），项目是国内游客从公路进入景洪的必经区域。 项目北面，现状为12米宽道路，政府计划加宽为16米宽的一级道路，加强至橄榄坝景区的交通通达性。 两路相交的地方有一大型的交通岛。随远期版纳地位的提高，过往车辆将带来一定程度的压力。 本区通过西双版纳大桥与景洪市区联系，但项目地段内存在一收费站，收取大桥建设费，每次三元。它的存在，对本项目的交通有一定程度的影响割裂作用。 ;十二寨项目设想：;;编号;2.3 整体开发思路及产品分析;开发思路：;第一阶段产品分析;;第一阶段项目指标建议：;重点产品一：示范寨; 规模及构成：占地30亩，容积率0.7，建筑面积15000平米。由40-50栋傣楼组成，基本以二层傣 楼为主，局部三层，面积从200-2000不等。自持9400平米，销售5600平米。 投资：土地成本：20万/亩*30亩=600万；建设成本：3000万左右；总投资成本：3600万。 销售：销售其中的28套，约5600平米，单价4000元，总售价约2240万。;;表现形式： 风格：体现各国风情要素。 小品：建议寨心区域，打造体现六国友好的“木棉花”雕塑，暗含六国从“罂粟花”到“木棉花”的友好合作发展；体现各国风情的雕塑、壁画等做情景装饰。 园林：各组团以体现各国特色风情的园林装饰。 水幕电影：区域水面可打造丰富多彩的水幕电影（60-80万），与岸上互动。;旗舰餐饮：康笃夜宴; 主题：康笃，泰式宫廷主题，从傣族皇室文化建筑装饰角度出发做到突出地域民族特色风格建筑与装饰；吸收泰国康笃晚宴表演节目如指甲舞、蝴蝶舞、刀舞、蜡烛舞等。 经营模式： 自营、招商联营、租赁经营 大戏套票：观看大戏团队可免费在此享用自助餐 招商资源建议： 邦莱章康多 ： 位于淮库路2巷99/4号的莲花PSK酒店的7楼泳池旁电话(053)224