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农村私有房屋买卖合同效力的认定 农村私有房屋买卖合同效力的认定张英周杨小花一、根本案情原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购置原告位于北京市石景山区某村的房屋，原告收取被告购房款7000元。1988年11月双方立契。当时原告系凳子沟生产队村民，此房宅基地属农民集体全部，而被告为城市居民。依据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体全部的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效;二、被告马上腾退返还房屋。二、审讯结果一审法院经审理认为，孙某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违背当时国家有关政策;目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院认为，原、被告间买卖行为已完成。从敬重历史、照看现实动身，该买卖行为有效。最终，赵某某已对诉争房屋进展了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主见确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点，对于原告上述诉讼恳求，不予支持。三、分析看法本案争议的焦点是对城镇居民购置农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。继画家村系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法理论中的热点和难点问题。在司法理论中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系冗杂，涉及相关法律、法规众多，不同阶位的立法标准之间存在冲突和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法理论对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务上的困惑。对于如何确认此类合同的效力，存在两种不同的观点：观点一认为：农村私有房屋买卖合同应确认无效首先，依据地随房走的原那么，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所制止。我国《物权法》第153条明确规定了宅基地用法权的获得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地属于农民集体全部，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年公布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购置的住宅发放土地用法证和房产证;国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的详细应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地用法者未经依法批准通过别人出资翻建房屋，给出资者用法，并从中牟利或猎取房屋产权，是属以其他形式非法转让土地的违法行为之一。因此，依据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违背了国家政策和相关法律、法规应确定无效。其次，宅基地用法权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联络，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，事实上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确制止的。再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得全部权人的爱护。最终，认定买卖合同有效不利于爱护出卖人的利益，在很多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。观点二认为：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原那么，以认定有效为例外。首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购置农村房屋。在当前司法理论中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的根本精神是意思自治、老实信誉，农村房屋买卖表达了当事人意思自治的原那么，但由于我国房、地全部权分别形式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为制止性规定，而不是强迫性效力标准，不能以次确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的根据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等缘由主见合同无效，无疑是违背了老实信誉原那么，其挺直后果是违背老实信誉卖房者获益，而遵守老实信誉买房者却蒙受损失。因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严峻损害社会的公序良俗和老实信誉的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将