被查封房屋买卖合同的效力及履行实务问题探究(曾耀林).pdfVIP

被查封房屋买卖合同的效力及履行实务问 题探究 ( 曾耀林) 伴随着房地产经济的持续发展，房屋买卖纠纷依然呈多发态势。因一房数 卖引发的房屋交付、产权过户等纠纷层出不穷。纠纷进入诉讼领域后，鉴于房屋 的不动产特征，当事人一般都申请对房屋进行查封等诉讼保全，确保既能阻止房 屋的再一次流转，又能保障胜诉后有可供执行的财产。执行中，因房屋的高保值、 易拍卖特点也成为法院主要选择的执行对象。因此法院对房屋进行查封是保全和 执行的重要手段，由此房屋买卖纠纷中经常涉及诉争房屋被查封的情形。司法实 践中，对涉及查封房屋的买卖合同的效力、实际履行等问题因认识的不统一、不 清晰，导致执法的差异，不利于纠纷的解决，也不利于规则的形成。本文旨在就 此进行分析研究，以求教同仁。 一、问题的提出 案例：开发商 A 公司于 2005年修建某大厦。符合预售条件后，其开始对外 出售房屋。众多业主与其签订合同，并支付了全部或部份款项。后因开发商资金 困难，该大厦形成烂尾楼，并由此引发了拖欠工程款等系列纠纷。该系列纠纷经 法院判决后进入执行阶段。法院执行中，对该大厦的国有土地使用权及土地上所 建全部房屋进行了整体查封，并明确“查封期间，未经法院许可不得以任何形式 租赁、预售、转让、过户及设置抵押。”为取得最佳效果，法院经多方努力引入 另一建筑商投资续建该大厦， 并最终完成峻工验收。 在法院查封期间， A 公司又将 原已出卖的房屋进行了二次、甚至三次出卖。因房屋峻工后具备了交付条件，后 来的购房户即实际入住并占有该房。此外，法院查封房地除已建或在建工程外， 还含有一小块净地。此后，在法院不知晓的情况下，该净地上也修建了几间商铺 并由 A 公司出售给其他人。现原来的购房户纷纷起诉至法院，要求确认 A 公司与 后来的购房户签订的房屋买卖合同无效，并且要求交付房屋；后来的购房户也起 诉至法院，要求 A 公司协助办理过户手续；商铺购买者也诉请法院判决 A 公司办 理铺面的过户手续。 笔者认为，该案需要解决几个焦点问题： 1、在法院查封期间，开发商二次 或多次出卖房屋的合同是有效还是无效？ 2 、在法院查封期间，房屋产权是否能够 实现过户？ 3 、查封土地上修建的房屋是否当然属于被查封物？ 二、查封期间房屋买卖合同的效力认定 司法实践中，已被法院查封的房屋被开发商进行出卖的情况并不鲜见。这 些查封行为，有的是诉讼保全，有的是执行行为，还有的是解决烂尾楼等特殊情 形而采取的保护性措施。无论如何，法院查封时都有“未经许可、不得转让、出 卖、抵押”等限制性要求。一旦开发商在查封期间将房屋出卖，当事人主张该买 卖合同无效， 应如何处理？一种意见认为该合同无效， 其理由主要是认为我国 《城 市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定了“司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”，该条规定为法律强制 性规定，违反此规定即符合我国合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政 法规的强制性规定”的合同无效的情形。另一种意见认为，出卖被法院查封房屋 的行为仅是妨害民事诉讼行为，不影响合同效力。笔者同意第二种意见，此类合 同应为有效合同。 一般而言，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实一致和是否满足 法定的无效原因。法定的无效原因即是《合同法》第五十二条规定的五种情形。 在排除买卖双方当事人的主观恶意外，适用《城市房地产管理法》第三十八条第 （二）项规定认定合同无效，就只可能判断该规定是否为法律、行政法规的强制 性规定。 而且最高人民法院在法释 （2009）5号 《关于合同法若干问题的解释 （二）》 第十四条中已规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性 强制性规定”。该解释基于保护债权人权益，促成交易安全、稳定的价值取向对 强制性规定作了类型化划分，并对合同无效情形做了限制性解释。因而判断涉法 院查封的房屋买卖合同效力，关键在于《城市房地产管理法》第三十八条第（二） 项规