1页高尔夫别墅大势判断市场规律私密型.pptxVIP

;商业秘密声明;本体认知。 ;;A;A;A;A;发展商目标。 ;项目组对发展商目标的理解;宏观大势。 ;;宏观经济;连续三年房地产市场销量以存量为主！;同比涨幅下降 环比涨幅持平; 2008上半年北京商品住宅供应面积环比去年下半年下降23.8%﹑销售面积下降57.8%。市场在08上半年市场真正进入了淡市。 2008年上半年市场表现呈现三个阶段： 第一阶段：08年初受07年底调整的影响以及淡季与淡市重合效应，市场呈现有价无市的局面； 第二阶段：3-4月，价格增长遇阻，市场消化滞缓，观望氛围日趋浓厚，地产商采取???格调整策略，市场出现暗降保量； 第三阶段：5月至今价格持续下跌，而消化量依然呈现下降态势，观望氛围持续加重，量价齐跌行情终于作实。; 拥有城市顶级稀缺资源的项目，如银泰、御金台等，受淡市影响较小，同期销售速度基本保持不变； 城市主流项目（以刚性需求为主的）如金隅万科城、中信城，受淡市影响同样较小，在合理的价格下销售速度迅猛； 其他中间类项目受市场影响较大，销售速度明显下降。;;;基于市场竞争和客户需求下的附加值提升 才能形成有效的竞争力;市场扫描。 ;C;C;C;C;本项目要实现别墅价值的最大化 就要打造高品质的高尔夫球会;C;C;C;C;C;C;C;客户需求。 ;曹妃甸新区拥有大量的中小企业，其企业主具有很强的经济实力。;唐山市能源型民营经济发达，积累了大批高收入人群。;北京、天津客户作为一线城市，聚集了大量高收入人群。;D;D;客户语录： 主要在唐海县待着，其实去唐山市的次数也不多，一般过去也就是陪客户，吃饭等。 唐海县星级酒店很多，大部分时候招待客户都是在酒店里，也就吃吃饭，玩玩麻将，娱乐方面的设施挺少的。 知道湿地保护区，那边挺好的。空气很好，而且那边产螃蟹和虾，可以吃的很好。 不会打高尔夫，如果高尔夫购档次，且配套娱乐设施完善，也可以考虑和朋友去玩。 暂时不会考虑在本项目别墅，因为觉得还处于发展初期，周边设施都不完善。如果建的好的话，会考虑买一套做商务接待。 认为独栋别墅挺好的，但是觉得200-300平米有点小，做好能在350平米左右，卧室要多一点。 ;D;D;D;D;D;;;项目定位。 ;;区域：绝版生态—湿地，最适宜人类居住的地方;客户定位;产品定位;如何成功打造生态商务休闲度假别墅区？ ---基于综合娱乐功能型球会运营模式;案例借鉴—惠州棕榈岛;案例借鉴—惠州棕榈岛;案例借鉴—惠州棕榈岛;;案例借鉴—惠州棕榈岛;案例借鉴—惠州棕榈岛;案例借鉴—惠州棕榈岛;棕榈岛 案例启示;如何成功打造生态商务休闲度假别墅区？ ---基于综合娱乐功能型球会运营模式;云南昆明春城湖畔高尔夫;云南昆明春城湖畔高尔夫;春城湖畔渡假村更为奋战后的各位球友提供了五星级的酒店住宿，各类设施一应既全，其中包括汇萃中西名菜的鹰巢餐厅及19洞快餐厅，让您畅饮美酒，尽享佳肴； 高尔夫专卖店，云集各大高尔夫时尚品牌，是您选购高尔夫用品的最佳场所；澳洲高尔夫球专业学院及练习场，让各位球友进一步提高球技；桑拿按摩，香熏水疗，让疲惫一天的您得到彻底放松；日本专业美容美发，让您青春常驻，光彩照人；阳宗海水上活动中心，各种专业水上运动设备，让您尽情享受夏日水上休闲的乐趣；环境优美，水质清澈的迷你游泳池，是您游泳健身，享受阳光的好去处；国际标准的灯光网球场，是网球爱好者的首选；设备一流的健身房和环境舒适的棋牌娱乐室，让您休闲生活备添乐趣；品种丰富的迷你超市，为您提供云南土特产及各类生活用品。是您选购礼品，馈赠亲朋的上选。总之，度假村愿以齐全的设施配备及完善的服务令您的春城之行愉快而难忘。;“把球场定位很高，因为球场跟高尔夫物业密切相关，没有一个很好的球场，别人也不会来买物业，特别是昆明这个地方。 先把环境建设出来，才开始销售别墅，所以当时我们把俱乐部建好了，球场做好了，才来做别墅，让人感觉发展商有这种信心和环境去做好球场，才能销售别墅。一些发展商先卖房子然后将回收的部分钱用来建球场，这种做法和我们方式不一样。我们先投钱把环境做好，才卖别墅。 ” ——春城高尔夫市场销售总监 ;;两种物业，三种户型； 一层设计，室内空间宽敞； 每间卧室均带有独立卫生间、超大观景阳台（面向球场）、落地窗； 公共活动空间位于中央，均好共享并确保卧室私密性；;房地产战略——前期以投资产品进军从东南亚市场，形成项目知名度和提升区域成熟度;吉宝集团Keppel Land 新加坡总部;经营模式1——通过赠送高尔夫会员卡促进物业销售，不单独发售会员证，并控制会员卡数量;反租物业300余套，约占整体比例的20%； 年回报率5％； 每年30天的免费入住； 当业主需求超出30天后，可与球会协商退出返租计划； 统一装修，并与会所风格一致； 酒店化经营管理，贴身物业服务； 为业