XXXX年02月23日北京益田奥斯卡城公寓定位报告.pptx

营销企划部 2011/1/10;报告背景;项目目标;报告结构;项目背景分析;时间;“国八条”“京15条”后北京市场状况;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。八月-21八月-21Friday, August 13, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。08:24:3708:24:3708:248/13/2021 8:24:37 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。八月-2108:24:3708:24Aug-2113-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。08:24:3708:24:3708:24Friday, August 13, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。八月-21八月-2108:24:3708:24:37August 13, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。13 八月 20218:24:37 上午08:24:37八月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。八月 218:24 上午八月-2108:24August 13, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/8/13 8:24:3708:24:3713 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。8:24:37 上午8:24 上午08:24:37八月-21 ; 《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》 2010年5月19日，北京市住建委联合有关部门发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套（间）销售。 禁售酒店类公寓政策出台后，北京住建委相关负责人透露，下一步还将继续出台限制有关商业、综合用地项目改住宅的规定。 ;政策小结;项目背景分析;2居，89-140平米70套;竞品销售状况;市场小结;项目背景分析;中小户型公寓;综合配套;中小户型公寓;C座;公寓产品分析;楼座　;本体小结;公寓客户定位;竞品客户分析 金桥国际;两居85-92㎡24套，三居115-131 ㎡ 84套。两居售罄 两居户型进深大，功能分区不合理。 三居户型较为紧凑，舒适度不高。;客户分析—金桥国际;生态大盘、半成熟社区;LOFT公寓全部为临街产品，层高5.3米精装???，面积为53-64㎡小户型，一层为客厅、厨房、餐厅、洗手间，二层为卧室。;客户分析—顶秀美泉小镇; 马先生，中影设备租赁分公司老板，30岁左右。 客户在中影基地租房住，对项目周边区域非常了解，喜欢项目住宅7#四居产品，认为项目品质高，居住环境好，且紧邻中影基地，未来发展潜力大。在中影工作，与中影基地有密切联系，家里有剧组，投资渠道宽，购买公寓，可租给中影剧组导演、编剧。 客户看到项目围挡了解项目产品，想买住宅7#四居产品，通过销售介绍项目公建配套，对公寓产品有兴趣。比较关注地段、物业服务、商业配套 ，对产品位置、环境及升值潜力非常满意。 客户希望购买90-120平米公寓，做投资，希望装修，但不希望装修价格过高增加投资成本，接受总价150万以下，对50年产权无抗性，希望水电费不要太高。 ? ; 张先生，53岁，经营一家建筑公司，业务主要在北京、陕西地区。他是怀柔本地人，对杨宋非常了解，喜欢怀柔慢节奏的生活方式。 张先生本次购房是想将用于办公，作为办公室，成交周期为20天。 张先生有过多次置业经验，在购买本项目前，他参观过光织谷和美泉小镇项目，但觉得其他两个楼盘位置过于偏僻，周边环境复杂，同时到北京市区的交通不方便，最后经过综合对比，他选择了本项目，认为项目所处区位好，未来发展潜力大，同时非常认可项目建筑质量。 客户最终购买180平的四居住宅产品。;公寓客户定位;本地客户： 在怀柔当地常住居民，有一定经济实力，认可项目高端品质和产品舒适度；公寓产品不受新政影响，具有买房资格。 专业投资客户 ： 并非怀柔常住人士，擅长地产投资，认可怀柔价值洼地的产升值潜力，看重长期利益，用于短期出租和长期转售，在此通货膨胀严重的经济形势下，房地产新政的出台，目前投资公寓是最佳选择； 周边工作缘客户：周边私营业主或企业白领等，在怀柔有产业，但需要另外环境优异的办公空间