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天津房地产行业分析 报 告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、天津地产公司：老城区股、滨海新区股 3 二、天津东疆保税港发展状况 4 三、滨海新区相关公司详解 7 1、天保基建：近百万储备靠近保税区 7 2、海泰发展：集团前董事长为滨海新区区长 8 3、泰达系：津滨发展、泰达股份 9 四、老城区相关公司详解 11 1、天房发展：天津老牌房地产开发商，1700亩一级开发位于汉沽 12 2、天津松江：大股东“以路换地”，成本低廉 13 五、中短期看区位升值，长期看公司盈利能力提升 15 一、天津地产公司：老城区股、滨海新区股 A股上市的天津的地产公司特征明显：均为国有背景。伴随国有企业改革的逐步推开，预计这些开发商的管理效率可能会有比较大的提升。另一方面，伴随近些年天津滨海新区的建设和大量土地的开发，作为国有背景的大股东们大部分都资源众多。 由于天津市特有的两大中心特征，地产板块的上市公司可以分为两大类：一类主要项目集中在老城区，主要为天房发展、天津松江，主要业绩贡献的开发项目区域相对较为成熟；一类项目主要集中于滨海新区，主要为天保基建、海泰发展、泰达系的津滨发展和泰达股份，滨海新区的不断发展和东疆保税港的优惠政策等会给周边带来更大的发展机会，而公司本身管理能力的加强、开发建设速度的加快等将会推动这些机会的实现。 二、天津东疆保税港发展状况 媒体报道称，天津滨海新区自贸区方案已申报国务院，欲将东疆保税港向自贸区转型。21世纪经济报道10月1日报道称，天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报，主要是将天津东疆保税港区向天津自由贸易区转型。事实上，2021年3月国务院在批复的《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》中就表示，东疆保税港区在“条件成熟时，进行建立自由贸易港区的改革探索”。2021年批复《天津北方国际航运中心核心功能区建设方案》时，又重申了这一探索目标。2021年底，天津市委十届二次会议更是将建设自贸区作为2021年重点工作。今年6月，天津市政府下发了《天津市人民政府办公厅关于成立东疆保税港区建设自由贸易港区领导小组等议事协调机构的通知》，成立了东疆保税港区建设自由贸易港区领导小组，由常务副市长崔津渡任组长，副市长任学锋、宗国英任副组长，并拟投资600亿，填海造地40平方公里，以增加东疆的港口岸线和土地使用面积。 东疆保税港发展现状：国际航运税收和租赁试点已基本落地。东疆保税港区有国际船舶登记制度、国际航运税收、航运金融业务和租赁业务四方面试点支持政策。其中，税收和租赁试点政策已基本落地。中国证券报10月10日报道称，截至2021年9月26日，东疆保税港区注册的租赁企业达505家；其中飞机租赁企业346家，三年年均增长超100%。 东疆保税港改革试点方向：据腾讯财经报道，东疆保税港会在融资租赁、离岸金融和资产证券化等方面推进改革试点。腾讯财经报道称，1）天津已报送“关于东疆保税港区进一步推进融资租赁业”的方案，提出加快租赁业发展的政策要求和建议。2）积极研究支持航空公司和飞机租赁公司在国外发行债券，包括人民币债券等。目前东疆保税区管委会已完成制定了离岸金融的试点方案，还已上报简化离岸账户审批、开展资本项目意愿结汇、短期外债指标等方案，资产证券化或将成为天津东疆重点支持企业采取的融资方式。3）在会计核算、加速折旧、税收政策、外汇、外债以及跨境人民币使用方面有新的改革。 区位上：东疆保税港位于滨海新区东侧的海港物流区部分，是滨海新区有机组成部分。滨海当前规划已经比较完备，规划为三城区，九个功能区。其中，三个生态城区是以塘沽为中心、大港和汉沽为两翼的宜居生态型新城区；九个功能区包括滨海新区中心商务区、临空产业区、滨海高新区、先进制造业产业区、中新生态城、海滨旅游区、海港物流区、临港工业区和南港工业区；总规划面积2270平方公里。滨海新区功能区设立较早，但行政区到2021年才正式设立。2021年初，随着国务院意见的批复，天津正式撤销塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区划，设立天津市滨海新区，实现功能区和行政区的统一。 预计东疆保税港周边价值会伴随区域成熟而进一步提升。如果成功转为自贸区，周边价值将有更快提升，在周边有项目的公司也将更为受益。 三、滨海新区相关公司详解 天保基建有近百万储备靠近保税区；海泰发展的百万土地储备全部位于滨海新区，且集团前董事长为滨海新区区长；泰达旗下有津滨发展和泰达股份，津滨发展储备大部分位于天津，且河西区居多，泰达股份项目主要位于津外，位于天津主要是滨海新区汉沽区的泰达美源， 建面9 万平。 1、天保基建：近百万储备靠近保税区 大股东天保控股：成立于2021 年，是天津港保税区管委会投资的大型国有控股