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扬州凯旋国际广场营销策划方案 扬州凯旋国际广场营销策划方案 v 第一章 扬州市写字楼市场分析 一、写字楼市场供给现状 1、扬州 办公写字楼工程分布区域相比照拟分散，从区域上可分为城东、城中、城西、城南四个片区。 区域 工程名称 规划特点 城东 阳光城 所列工程规划设计均为底层商业门面， 三层或四层以上为办公写字楼。 城中 汇展阁、盛世商务楼 城南 九州大厦 城西 熙龙阁、来鹤广场〔规划中〕2、扬州在售写字楼工程调查资料 工程名称 九洲大厦 盛世商务楼 阳光城 地理位置 江阳中路 43 号 汶和南路 运河西路 区域 城南 城中 城东 产品定位 1-4 层商场； 5-13 层写字楼； 共 13 层 1-3 层沿街商铺； 4-6 层写字楼； 共 6 层 1- 4 层商铺； 5-12 层写字楼； 共 12 层 销售面积 26000 平方米左右 2500 平方米左右 30000 平方米左右 户 数 写字楼 300 户 26 户〔每层 9 户〕 写字楼 135 户 面积比例 62 ㎡； 朝南，120 ㎡； 朝北，160—190 ㎡ 551—143 ㎡ 已售完 销售价格 3180—4080 元/㎡〔可优惠80 元/㎡〕 3650—4160 元/㎡ 100% 出租率 未出租 未出租 40% 得房率 70% 70% 60-65% 物管费 5 元/平方.月 1．5 元/平方.月 3．5 元/平方.月 入住情况 无 无 30% 备注 中央空调等 无中央空调 中央空调等 3、个案分析 【九洲大厦】 售价：均价：3630 元/㎡，楼层及朝向差价：均为 100 元/㎡。 销售情况：目前销售状况良好，62 ㎡户型较为畅销，剩余物业以朝北居多。剖析： ①面积划分较大，投资本钱高，风险较大； ②裙房局部经营定位〔建材类〕与主楼写字楼的定位不协调，影响写字楼的档次…… 4、结论分析 目前扬城面市的写字楼素质普遍不高，根本上都是单纯型写字楼，市场供给结构不够合理，直接影响市场需求的满足。 随着扬州城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设将继续保持一个快速开展的势头。通过对扬州城市内人口、产业结构、经济开展、写字楼楼面总量、人口与楼面历年变化等进行简单分析，不难判断，当前及未来市场写字楼楼面需求潜力较大。对于此，从与办公相关的商住楼市场比拟火爆也可以看出来。 二、写字楼市场消费需求分析 为全面深入地研究分析扬州消费者对新达大厦工程的需求特征，我公司特组织了一次较大规模的问卷调查活动。我公司通过成功营销推广三笑国际花苑，借助于扬州微笑俱乐部的高端客户资源〔登记会员近千人〕，充分发挥公司在全程营销筹划、销售代理、市场调查、数据采集、理论分析、策略研究等方面的优势，力求在问卷调查活动中通过周密详实的市场调查、严谨有效的数理分析、科学可行的对策研究，对新达工程产品定位及营销筹划推广提供准确有力的参考依据。 1、调研过程 —2004.2.17：调查问卷设计、试访问及定稿； —2004.2.20：问卷印刷，访问员、复核员、督导培训； —2004.2.24：问卷访问、问卷复核； —2004.2.27：问卷复核、问卷录入、纠错、汇总、统计； —2004.3. 2：报告撰写、印刷、装订成册。 总共历时 16 天。 2、调研地点、对象、方式、数量 本次调查实施之初，南京天际本日置业参谋经过初步确认、严格筛选和资格认定后，确定本次调研所调研的地点、对象、方式、样本数量为： 调研方案表 调研地点 调研对象 调研方式 样本数量 扬州 打算购置物业 的消费者 问卷面访、 访谈 330 个 备注：有效问卷数量：308 个，问卷有效率93.3%。 为确保调查结果的准确性，主要对调研对象的限制条件有： 访问对象均为微笑俱乐部成员； 访问对象限定为打算购房的消费者，不想买房的消费者不作为访问对象； 被访者年龄须在 23 岁以上； 被访者必须为购房决策者/影响者； 严格控制房地产公司/房地产行销代理公司/专业房地产市场研究机构人员填写无效问卷。 3、问卷设计 本次调查采用结构类型问卷方式，目的是通过具体的多面性问题设计，指导受访者依据设定的研究主题做出理性答复。 问卷采取封闭式为主的提问答复方式，一那么由结构类型所要求，二那么便于描述性研究资料的编码和统计处理，另外在实际调查实施中有助于受访者的方便答复； 访问式问卷在本次调查中的采用是本次调查方式的需要，目的是确保获取受访者的完整信息； 在设计本次调查问卷的过程中，根据调研主题内容进行问题变量的定类、定序、定距、定比率的测量。 4、质量控制 本次调研的质量控制工作严格按照调查质量控制标准执行，南京天际本日置业参谋具体执行各项调研质量控制工作，有效提高了调查的准确 度。 各类市场调查都难免存在误差，误差的产生来源于调查问卷的设计、调查方法的选用、