工业上楼专题研究：实践、机会、与思考.pptx

工业上楼专题研究：实践、机会、与思考2021.1101.工业上楼的特征与实践Traits And Exploration工业上楼：空间利用的立体化趋势定义：简单来说，“工业上楼”就是将重量较轻、震动小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发。该理念缘起于2016年，首先在深圳提出，深圳将新一代信息技术、人工智能等高端产业的研发生产环节搬进了摩天大楼。同处大湾区的东莞、佛山、广州甚至北方的青岛等城市纷纷效仿，并出台了一系列政策措施。从目前市场普遍概念来说，工业上楼指高度超过24米、或者层级达到6层及以上的高层厂房（或称之为高层工业楼宇）。三大特征：建筑形态建设要求产业要求上楼产业一般为轻型产业，能耗低、污染低，生产工业流程相对简单，需要的室内空间尺度较小，内部物流与管线较少。以 24m 以上高层厂房为主，楼板荷载、建筑层高、生产辅助设施等设计需适应生产需要；用地容积率较高；工业上楼：空间利用的立体化趋势建设指标要求（《佛山市三水区乐平镇“工业上楼”扶持办法》）：一、本办法所指的“工业上楼”建设项目须完全符合以下要求：1. 厂房层级须达到4层及以上，主体建筑高度不低于24米且不超过100米，单层层高不低于4.2米，总建设面积达到1万平方米以上，用地容积率不小于1.0；有特定功能需求的，层高还需满足相应要求；2. 厂房首层地面承重应不低于1.2吨/平方米，二、三层楼层承重不低于0.8吨/平方米，四层及以上楼层承重不低于0.65吨/平方米。所有多层高层工业厂房必须配货梯并实行人货分离，货梯荷载应充分考虑叉车、设备、货物上楼等实际生产需求；3. “工业上楼”厂房提供先进的废水废气处理系统，实现废水废气集中处理，且确保环境保护和安全生产“双达标”，以上控制指标均为厂房占地，不含行政办公及配套服务设施占地。模式发展：早期香港和新加坡的实践01 02香港的实践：工业大厦新加坡的实践：堆叠式厂房背景：在20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。背景：新加坡与香港不同，由于产业相对偏重，主要发展堆叠式厂房。新加坡工业上楼起步于20世纪80年代，由政府扶持、政府下属官方机构——裕廊集团进行建设和运营，如新加坡最大的现代化工业基地裕廊工业区。工业大厦：地块容积率高，通常可达3.0以上，建筑可达百米，在有限的城市土地上聚集更多产业空间。随着产业不断更新升级，工业大厦主导产业门类也变成以服装、医药、电子等轻型产业为主。例如新梅怡广场，高达24层，曾经是香港电子生产的重要集聚。堆叠式厂房：通常为4-9层，以三层为一个单元向上堆叠，将容积率提高至2.0以上。厂房包含中试生产制造、研发办公、物流仓储三大功能，并配有直达货梯、装卸货平台等生产辅助设施。企业可以租或买一个单元作为自己的完整产业运行机构，也有多种不同类型的单元可供企业选择。活化更新：香港自上世纪80年代起逐步进行制造业内迁，经历了去工业化，导致大量工业大厦空置。香港政府遂于2010年出台“活化工厦”计划，并于2018年提出新措施，以应对经济转型的空间需求。极大降低生产成本：堆叠式厂房为无污染的中小型企业，提供集研发、中试、制造、仓储、办公一体化的产业空间，一定程度上解决了中小型企业因租金、场地和运作等限制，致使功能设施分散的难题，提高了企业生产效率。资料来源：刘曼云，石拓，桑万琛《共享式工业上楼在产业园区规划设计中的应用》模式发展：21世纪后以珠三角为主要发展区域的两阶段实践珠三角地区——工业大厦模式：2005年顺德天富来国际工业城项目就是借鉴香港“高层厂房”的典型工业上楼项目，依托这个项目，顺德政府次年出台国内第一个商品厂房政策，开拓国内高层厂房政策引导的先例。土地资源紧张，企业上楼意愿强烈，产业相对轻型，上楼产业覆盖面广，可操作性强，主要推广工业大厦，出现如全至科技创新园、东莞松湖智谷等高强度开发的智造园区。发展情况天富来国际工业城目前已建成60多栋五至八层的标准厂房，提供由500平方米、1000平方米、全层2000多平方米、以至全栋10000多平方米等多种不同规格的厂房。长三角地区——堆叠式厂房模式：节地需求不如珠三角强烈，且产业相对偏重，较难推广工业大厦模式，此前主要推行堆叠式厂房。如苏州腾飞新苏工业坊等，既满足生产需求，又提升工业用地容积率，为大多数中小型企业提供便利。但随着长三角地区新旧动能转换全面提速不断引入，工业上楼的适用性将逐步提高。珠三角早期的高层厂房与香港颇为相似。这里同样是土地稀缺，早期的产业结构又是“三来一补”，完全承接了香港厂商的生产加工诉求与产品形态，对高层厂房的接受度自然也就更高，政府对此的鼓励态度也更加强烈。“工业上楼”真正获得地方政府风靡之青睐，是2018年之后，东莞、深圳、青岛等国内一二线