上海临港-投资价值分析报告：园区运营龙头，集团资源丰富.pdf

园区运营龙头，集团资源丰富 上海临港（600848.SH）投资价值分析报告 ｜2021.12.13 中信证券研究部 核心观点 公司是临港集团旗下唯一上市公司，未来更多优质资源的运营管理值得期待。 随着临港新片区的开发逐渐成熟，公司的成长性值得期待。公司在手投资性房 地产位置较好，出租率高，资产出售也有助于利润表稳定表现。 ▍临港集团下属唯一上市平台，政策、招商引资等方面的天然优势。公司体内的 松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区（洋山）陆域部分均位于上海市城市 发展的重点板块，能够享受“双特”机制、科技创新中心重要承载区、产业引 导基金、人才引进、推进国有经济布局优化和结构调整等各方面的政策聚焦及 支持。集团资源丰富，在临港集团“区区合作、品牌联动”和“走出去”结合 的拓展模式之下，公司作为集团旗下的园区运营专业公司，未来运营管理更多 成熟优质园区资产值得期待。 ▍强园区运营管理能力。在疫情影响下，公司积极应对，将管理服务体系线上化、 精细化，同时设立“上海临港同舟共济新冠病毒防控专项资金”，积极支持公 司下属园区内企业抗击新冠肺炎疫情。截至2020 年末，公司总可租售面积超过 560 万平米，主要资产模拟平均出租率超过 70%。公司同样注重综合配套服务 能力的培养，在优质物业产品的基础上，致力于为园区内企业和人才发展营造 更加完善的软硬件配套服务环境。 ▍高品牌美誉度及市场认可度。公司以“国家亟需、战略必需”为园区产业发展 导向，注重引进一系列关键重要领域的突破性高新项目，逐步打造了“临港”、 “漕河泾”、“科技绿洲”等品牌。2021 年一季度，漕河泾园区在上海的产业 园区中具备最高的平均租金达到4.96 元/平米/天，园区空置率为 18.6%，出租 率及平均租金的出色表现也从市场层面印证了公司的高品牌美誉度。同时，公 司注重开发新生态，打造“科创+文旅”融合的创新品牌，推出“G60 工业互联 体验之旅”、“零食博物馆之旅”等项目，也有较好的市场反响。 ▍土地储备资源丰富，大力发展临港新片区。截至2020 年末，公司实现销售金额 约22.4 亿元，销售面积约9.7 万平米，待开发土地总规划建面达60 万平米（剔 除合作方应占开发面积），约为同报告期内签约销售面积的 6 倍，土地资源较 为丰富。2021 年以来，公司通过招拍挂形式新获取了三块位于自贸区临港新片 区的土地，合计面积达47.7 万平米。 ▍融资成本优势明显，产业投资收益值得期待。公司为“绿档”企业，融资渠道 畅通，平均融资成本2020 年仅为4.05%。公司坚持“一体两翼”发展布局，以 园区开发为主体，以产业投资、配套服务为辅，这意味着，公司不仅能获得产 业集聚的空间运营收入，还可以获得参与产业孵化和赋能