地产企业建安成本概况及控制要点.pptx

建安成本概况及控制要点;内容目录： — 前述 二 工程成本科目介绍 三 建安成本现状及控制要点 四 相关部门工作中存在的问题 五 如何增加合约与成本意识 六 综述;一、前述;;;;2007年我司实际建造面积（进行主体结构施工的项目分期总建筑面积之和） 达4,254,411.07m2，据此建造规模，2007年度因材料及人工上涨我司额外支出 的总金额达26,081.60 万元； 2008 年度全年我司预计实际建造面积将达 6,185,245.77m2，据此建造规模，2008年度因材料及人工上涨我司预计将额外 支出49,229.23万元（与2008年1月相比）。 自08年9月底、10月初开始，钢材价格大幅下挫，目前一直维持在3,600- 4,000元/吨之间，所以实际发生的没有达到5亿。但我们在庆幸材料价格回落的 同时，也不得不面临一个更加严重的问题，这就是全国房地产市场的萎靡，售 价降低，成交量急剧萎缩。;;;;;;;;;;;;;一级;一级;;;（一）前期工程 一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设 计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的 现状，直接决定它的成本水平。;（二）基础工程 桩基工程的造价较为刚性，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是 80－120元／m2，以建筑物基底计算，其造价为600－800元／m2；非桩基工 程数字不规律。 控制点1. 地基处理工程 这项费用完全与场地的地质条件有关，运气不好的将付出大笔金钱，运气 好的话支出很少，甚至不发生费用。相对来说，换土之后如果能利用天然地 基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可 以效仿。 控制点2. 桩基础工程 影响桩基础造价的因素有桩的类型与桩长，土质不好的情况下还会采用摩 擦桩，在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。;桩基础设计时强调优化意识，尽管造价较为刚性，但若不加以控制，付出 几倍的代价也会有可能。我部曾发出一份通报，某个项目的别墅桩基础工程的 造价超过400元／m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。根据规划设计中心叶 总的意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支 撑体。 桩基础施工时强调对于桩基数量、打桩顺序及桩长记录的控制与管理，尤 其是桩长记录，不能仅依靠监理去验收。 控制点3. 非桩基础工程 若能够避免独立的筏板基础，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏 板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就比较可惜 了对于低楼层建筑使用独立柱基，较为经济。;（三）地下室 地下室工程的造价，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地区的地下 室造价已经达到4,000的水平。 影响地下室造价的因素有： 1、地下室面积。单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它 分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的 话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每 个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要 高于一个地下室。;2、地下室层数。一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济 性会比1层要好， 但地下室若太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造 价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。 3、结构设计的经济性。具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极 其关键，是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚 至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度，有500mm厚的，也有 1000mm厚的。跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。;;4、顶板覆土。目前大部分在1.0-1.5米之间，对造价影响较大。因为有覆 土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加 高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。我们建议控制覆土厚度，在 地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。 5、基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方 案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面 临被索赔的问题。;6、土方工程。对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问， 也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能 否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些正需要大 量回填土的项目，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开 挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间 。 7、地下室饰面做法：中海地下室，很豪华。有很多甲级写字楼和五星级 酒店的地下室远远没有我们中海楼盘的水平高，哪怕我