龙湖全过程成本精细化管理案例.pptxVIP

四 全过程成本精细化管理实务及标杆房企案例 一 房地产全过程成本精细化管理操作要点 二 龙湖房地产全过程成本精细化管理之道 房地产开发成本全过程精细化管理 Cost control in real estate project 三 标杆房企全过程成本精细管理案例分享 二 龙湖房地产全过程成本精细化管理之道 土地投资 论证阶段 成本管理 项目启动 阶段成本 管理 方案设计 阶段成本 管理 初步设计 阶段成本 管理 项目竣工 结算阶段 成本管理 项目竣工 阶段成本 确认 工程实施 阶段成本 管理 二 龙湖房地产全过程成本精细化管理之道 1.投资策划及置地阶段成本管理操作 进行项目定位：发展部负责提供土地信息及周边市政 配套情况；由局域公司总经理主持，公司PMO成员参加，确 定拟取得地块的项目定位——《龙湖项目定位报告模板》 编制《项目预案》：根据以上地块项目定位，以及土 地信息及周边市政配套情况；由设计研发部负责完成《项目 预案》——《龙湖项目预案模板》 测算目标成本：根据以上《项目定位》《项目预案》、 土地信息和周边市政配套情况，由成本部负责，按照《目标成本 管理实施细则》、《龙湖集团全成本费项说明》和《龙湖地产目 标成本测算模板》《置地阶段成本测算指标》编制完成土地投资 论证阶段《目标成本（土地版）》； 项目投资经济分析与目标成本审定：将《目标成本 （土地版）》带入《投资经济评价模型》满足最低利润目标 后由公司PMO会审，总经理最终审定。如不能满足拿地成本 要求，由总经理给定一个利润限值，成本部和设计研发部按 此限值去重新规划和测算；《目标成本（土地版）》是土地 投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审 核；如土地中标，它将作为项目设计阶段目标成本的参照依 据，由造价采购部存档。 典型工具 1龙湖集团全成本 费项说明 3目标成本管理实 施细则 7龙湖地产目标成 本测算模板表格 53置地阶段成本测 算指标 流程见下图 二 龙湖房地产全过程成本精细化管理之道 1.投资策划及置地阶段成本管理操作 责任部门 工作成果 提供土地信息 发展部 项目定位 提供周边配套 地区总经理 主持、确定 项目预案 研发部 成本部 审定 存档 目标成本测算 满足 拿地 成本 要求 未通过 通过 二 龙湖房地产全过程成本精细化管理之道 2.项目启动阶段成本管理操作 项目团队组建：项目启动前，确定项目团队成员，至少包括项目经理、项目成本经理、 项目设计研发经理、项目营销经理； 召开项目启动会。由项目经理按照《 项目启动会指引》召集项目启动会，按照《项目启动会 内容》对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品 定位，营销方案、实施计划，成本 控制，识别项目 风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、 做出承诺。启动会是职能部门向项目团队的交底会。会议上应明确项目经济技术指标、配置 标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口； 确定相关经济技术指标：依据经过审定的启动会决议内容和《项目预案》，确定包括容 积率指标面积、地上建筑面积、地下建筑面积、赠送建筑面积、空间建筑面积、配套设施面 积、车库面积、绿化面积、硬景面积、软景面积、水景面积、道路面积、围墙长度、市政接 入长度等测算成本的基础数据； 测定项目目标成本（启动版）：由项目负责人负责组织项目团队成员、成本部、设计研 发部、工程部、营销部编制完成《目标成本（启动版）》，编制时主要参考公司历史经验数 据、市场预期变化以及项目特点（基础形式、市政接驳口等），根据配置标准进行测算；启 动版目标成本带入经济模型测算后应达到或超过土地版的收益指标；最终由PMO审批后下达； 编制《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》：根据《目标成本（启动版》，项目成 本经理负责组织项目团队成员一起研讨，最后由项目成本经理和项目设计研发经理负责形成 《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，并经集团成本部经理、设计研发经理审核，PMO 负 责人、地区公司总经理审批，送达地区公司PMO成员； 二 龙湖房地产全过程成本精细化管理之道 编制《方案设计任务书成本控制附件》：根据《项目设计 阶段成本控制重点和控制方案》，项目设计研发经理完成《方案 设计任务书成本控制附件》，经项目成本经理、项目负责人、 公 司集团成本部经理、设计研发经理审核通过后，作为开口设计合 同和《方案设计任务书》的附件，对设计院构成约束。 将《目标成本（启动版）》按考核责任分解，为签订设计 合同，限额设计提供依据。对照成本科目和岗位职责，将土地 版总目标成本按《目标成本分解及责任成本考核指引》分解到 各部门《目标成本按责任分解成果模板》，对项目费用的责任 部门及其主要职责（包括控制内容、要点、手段）进行明确。 典型工具 13目标成