独立和底层商铺设计指引.ppt

独立和底层商铺设计指引;目录 ;1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积500 m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 ;3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般不超过1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。 2）独立商铺：指符合经营餐饮条件的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部或虽然不落在住宅下部但不符合经营餐饮条件的商铺。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。;6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 9）商业强度：指可售商业面积与商业用地面积的比值。 10）户均商业面积：指小区可售商业面积与总户数的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。 ;;目录 ;分类 ;1、根据客户需求的业态、面积不同，商铺分为两大类（餐饮和非餐饮），八种产品（R1~R4、S1~S4）;1、营销部负责确定《产品配比表》（格式见下表），提供给设计部作为设计输入条件。;2、以下为市场经验数据，供确定《产品配比表》时参考 规模控制 1）如完全依赖本社区居民的消费需求，户均可以支持的社区商业面积为2.5~3m2。（参考伟业顾问07年8月”商业物业发展规划相关内容摘要“） 2）商业面积占小区地上建筑面积5%以内时，商铺销售相对容易。 ;2、以下市场经验数据，供确定《产品配比表》时参考 产品配比 1）通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。 2）通常情况，S3、S4（100~150m2）户型面积不宜超过S户型总面积的30%。 价格确定 1）G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低于1.5。;1、产品配比不合理，户型面积偏大，缺少小户型产品。 商铺共41户，最小户型134平米，150平米以下占37%。截至08年6月，150m2以下销售率82% ， 150m2以上销售率33% 。 2、R户型面积偏大，总价太高，虽然位于小区主入口，依然销售困难。 仅有两个可做餐饮的户型（S15、S16）面积为682、640平米，总价超过1000万元。 3、套型面积大小与单价高低成反比。缺少小户型产品是商铺均价不能提升的原因之一。;目录 ;;案例：深圳金域蓝湾商业面积6400 m2 。商业定位与住宅看齐，定位高端，排斥了北侧村民和租住白领的消费需求，商业布置在主要人流难于到达的一侧，损失了巨大的商业价值。 金域蓝湾主力店租金25~50元/m2.月，普通店70~150元/m2.月；城中村商铺租金100~400元/m2.月。;;;;目录 ;;沈阳魅力;案例2：深圳万科金色家园在街道转角处布置小广场，设主力店（民润超市）入口，超市占用首层非沿街面和二层面积，将首层沿街面留给小商铺。主力店和普通商铺组合，达到沿街商业价值最大化。;;;1）禁止布置封闭式或尽端式商业内街。;案例：成都金色家园单边商业街，影响了商业气氛营造。;4）商业内街动线必须与城市和住区主要人流动线吻合，且流线尽可能单一。;;案例：西山庭院、万科星园、建外SOHO等项目都设计了独立交通的二层独立产权铺位，销售及经营不佳。;;目录 ;1）能提供客户附加值的（如增加层高赠送面积）应尽可能提供附加值。 2）商铺最小面宽应不小于3m，进深面宽比不超过4：1。 3）建议非住宅下部商铺柱网为8m*8m，以方便拆分成4m+4m面宽，或3m+5m面宽，对地下车库停车位布置也比较经济。 4）商铺（无外廊）得房率（套内建筑面积/销售面积*100%）不应低于90%。 5）首层商铺净高（板下）不宜低于3.5m，二层商铺净高（板下）不宜低于3m。 6）底层商铺做结构转换的必要条件为： 6.1