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简析世界房地产发展史及对中国的启示 导 读 房地产事关国计民生，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。住房制度则是国之重器，决定房地产市场运行，是其基因密码，决定居民能否安居乐业，房价能否平稳运行，房地产风险能否有效化解。我们通过系统深入研究中国香港、英国、美国、日本、德国、新加坡、中国内地等不同经济体的房地产市场运行，探寻背后深层次的住房制度逻辑。只有用更加开阔的全球视野、更加深入的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见日。我们曾在《房地产周期》中提出“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，这成为业内广为流传的标准分析框架。在此基础上，我们在过去两年集中精干团队力量梳理全球代表性经济体的案例，深入剖析很多房地产关键问题，并将成果精炼雕琢成本书。概言之，为什么各经济体房地产市场表现差异极大？住房制度决定房地产市场表现！全球各经济体房地产市场表现差异极大。有的陷入高房价困境，带来各类经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发金融危机，如美国和日本；有的房价长期稳定，居者有其屋，如德国和新加坡。房地产市场差异的根源在于住房制度设计。住房制度是以房地产市场为核心，关于住房供给、需求、建设、消费、流通、市场监管、保障等的一系列基本制度安排，包括土地制度、住房金融制度、房地产税收制度、住房保障制度和住房租赁制度五大支柱。有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。住房制度作为房地产市场的基因，具有决定性、基础性、稳定性和选择性四大特征。当前中国房地产市场存在的问题，根本上与中国基本住房制度有关，解决之道在于住房制度改革。深入研究全球住房制度，是为了透视房地产运行基本规律，破译房地产的进化密码，以及背后土地、金融、税收等制度的深层次逻辑。借鉴国际经验教训，为中国住房制度改革和长效机制建设提供镜鉴，以促进房地产平稳健康发展。中国房地产有没有破解之道，有！根据我十多年的国内外经验教训研究，就八个字、两招：控制货币、人地挂钩。我法只渡有缘人。 目录 第一章?中国香港为何深陷高房价困境 ? 第二章?英国房价何以刚性上涨? 第三章?美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕? 第四章?日本房地产市场大起大落的终极逻辑? 第五章?德国房价长期稳定之谜 第六章?新加坡如何实现“居者有其屋” 第七章?中国房地产70年简史 第八章?中国住房制度支柱 第九章?中国房地产市场发展趋势? 第十章?房地产税的国际经验与中国实践? 启?示?住房制度深度塑造房地产市场? 正文 1 深陷高房价之困的中国香港和英国：供地不足，购房高杠杆 研究中国香港和英国的房地产市场及住房制度具有特殊意义。 中国内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，而英国住房制度又是中国香港房地产的启蒙，两个经济体又都陷入高房价困境。追本溯源，深入研究香港和英国住房制度，对改革内地住房制度，并解决一、二线城市高房价难题有重要意义。 1.1?中国香港经济高度发达自由，却深陷高房价困境 香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，在内地房地产市场迅速发展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。（参见本书第一章《香港为何深陷高房价困境》，夏磊、郑南宏、陈雨田） 香港自开埠以后，经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一。香港经济高度繁荣，住房却面临困境。香港房价持续多年上涨，1980—2017年名义房价上涨近15.8倍，年均增长8%，2019年8月房价收入比高达50.8倍，位居世界主要城市前列。受高房价等影响，2015年香港人均住房面积仅为16平方米。 由于鸦片战争后被英国殖民，香港长期实行土地批租制度，并逐渐形成以土地、金融、税收和保障为支柱的住房制度体系。土地制度方面，香港土地所有权归国家所有，批租后使用权可自由转让，但土地供给数量受重视生态环保等影响而长期不足，人均住宅用地仅10平方米。金融制度方面，香港实行联系汇率制，市场利率低且货币超发严重，叠加按揭业务灵活多样，刺激居民加杠杆购房，房地产市场过度金融化。税收制度方面，香港对交易环节征收重税，炒房成本高昂，但保有环节税负低。保障制度方面，政府兴建公营房屋对外低价出租或出售，保障中低收入群体住房需求，但公营房屋条件偏差，并且近年来供应严重不足。 从房地产业贡献上看，房地产在香港经济中占比较高，相关行业占GDP比重一度超过30%，2006年以来保持在20%~25%，同时，2016年土地出让金和房地产相关税收合计贡献政府财政收入的30%。从房价上涨原因看，在人口持续增长的背景下，香港土地供给过少，尤其是2001—