新景祥苏州相城太平街道项目市场定位及产品建议报告P.ppt

项目宗地综合评价 配套条件 小镇级商业中心 经济指标 超低建筑密度、低容积率、绿化率高，产品创新空间大 区位条件 依托两条快速道路，拉近与中心城区距离，起到衔接中心与北部的作用 地块条件 地块内部较为平坦，可塑性强，内部布局上具有较大发挥空间 交通条件 公交体系尚不健全，道路体系尚可 环境条件 外部环境尚有一定距离，需从产品自身特性塑造 地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值 第六十三页，共九十六页。 五、项目价值解析及定位 宗地分析 SWOT分析 定位体系 第六十四页，共九十六页。 项目SWOT综合分析 T 威胁 S 优势 O 机会 地块方整，利于开发； 小镇级配套中心地区； 低密度高尚住区； 近邻快速道路，交通便利； 距阳澄湖步行仅10分钟距离。 W 劣势 项目周边尚不成熟； 高速道路及中学的噪音影响； 地块南部的厂房影响； 地区城市边缘化特征。 地区、项目周边市场成熟度不高； 南部交通体系对地区人口导入的阻抗； 来自国家宏观政策的调控风险； 市场认知度不高，区域成交总量偏低； 后市苏州土地供应决定的区域竞争及分流的劣势。 苏州持续高速的城市化进程； 房地产市场发展现状及趋势导致的相成必然将成为人口导入主力地区的优势； 相城自身的位置、交通、环境、规划优势； 专业集中市场集中度高的商贸优势。 第六十五页，共九十六页。 五、项目价值解析及定位 宗地分析 SWOT分析 定位体系 第六十六页，共九十六页。 产品定位 总体原则 价值最大化 品牌最大化 依据： 区域市场特征梳理； 区域消费习惯把握； 产品组合经验积累。 依据： 坚持东渡集团青年居所领跑者的理念； 满足技术指标要求。 方法： 增加产品附加值； 坚持低密度住区； 高端物业为杠杆组合布局。 方法： 产品定位、企业理念、技术指标的有机结合。 第六十七页，共九十六页。 产品定位 项目综合理解： 相城后花园 理解支撑 外部环境：相城区得天独厚的人居环境； 相城总体规划的“花城”“水城”“商城”“最佳人居生态城”的规划定位。 区域环境：紧邻阳澄湖水景资源； 紧邻相城核心规划区域； 便捷的交通体系拉近了城市与范城市区域间的距离。 第六十八页，共九十六页。 三产较强，二产不足，总体经济较弱。 截止2007年11月末，苏州各个地区工业生产总值对比中，相城区总值仅377亿元，位列全市第四，作为目前仍以工业为主要经济支撑的经济环境中，相城地区总体经济较弱。 从产业结构角度来看，相城第三产业比重达到38%，高于全市33%的三产比重高出5个百分点，地区第三产业相对较强。 第三十一页，共九十六页。 城市化水平较低，未来发展空间巨大 总人口 非农人口 城市化率 产业人口 人口发展 近来年相城区非农业人口保持较快增长速度，2005年非农人口7.42万人，2006年非农业人口为8.46万人。 根据2006年官方数据显示，相城服务业从业人口达12万人，反映了区域经济活跃程度较好,发展空间仍然较大 2006年相城总人口为355034人，人口密度尚可 2006年非农人口8.46万人，城市化率为23.85%，与其工业化水平不相匹配 人口基数是市场刚性需求的重要推动力之一，相城现有约35万的户籍人口，根据统计文件显示，保守估计2006年相城区域外来人口有36万，并且有增长态势，人口的变动将促使住房需求的扩容，再加上住房改善需求的变动，潜在需求较大 第三十二页，共九十六页。 受南部交通动线影响，人口导入阻隔明显。 火车站 相城区 沪宁高速 312国道 沪宁铁路 人口 人口 人口 人口 第三十三页，共九十六页。 景观资源优势突出，房产集中相城大道沿线，业态主要为专业集中市场与住宅房项目。 相城大道 相城大道将成为相城今后主要的行政、贸易、办公中心，南端周边聚集有大量的专业类集中市场，行业主要为以服装类为住的轻纺类商场，在建项目多为办公楼物业。 东部片区 西部片区 相城大道东部片区依托杨澄西湖旅游、风景资源，是目前相城区房地产开发最为密集地区，业态以别墅类为主的住宅物业组成，其中包括多家全国性开发企业入驻，如招商依云水岸等，但该地区随着土地资源的稀缺后市供应将呈萎缩的走势。 相城大道西部相对东部开发力度较弱，但这种趋势将迅速改变，周边目前在售项目逐步开始增多，如中惠晨曦印象，阳光加州、香城花园等，尤其近期苏州土地成交相城总量连续放大，主要集中在该地区，其中全国一线开发企业相继入驻配合城市轨道交通的规划落实，预计后