购房合同应注意事项.docxVIP

. .下载可编辑. 1 o1. o 1.查看“五证” “五证”是一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、 “二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划 许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品 房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》，这也是法律对销售方的基本要求。 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时， 为了出售房屋可能提 供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出 售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用 和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发 商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 2. 2.盯紧公摊面积。 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这 样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据 合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。 2、在 附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊 处理。 增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第 _ __种方式处理： 1、 如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的 3%以内 据实结算，超出3沖上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少 于暂测面积，买受人据实结算。 2、 买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的 1平方米以内据实结 算。 3 关注房产证办理。 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中 “规定期限”是指 法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。 可能导致资质 较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全 就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具 体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后 3 60日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第 中方式处 理： 1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第 1种第（1）项的违约 金计算标准承担责任。 2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承 担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房 后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第 1 种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人 办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政 机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。 4 保留书面通知。 陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能 履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告， 却署名约定日。还将公 告辩为书面通知，以推托自己的责任。 对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就 有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方， 以备证据。 律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应 以邮政快件的方式通知对方。 5 搞清房屋坐落位置。 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼， 可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。 2、开 发商应在此附图中盖章确认。 律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平 面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 6 明确所售房屋抵押。 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所 建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因 为买受人还未得到房产证，不具有物权。 对策：1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、 要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。 律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情 况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还 责任。 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地 使用权证》、《建设用地规划许可证 》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证 》（也叫建设 工程开工证）、《商品房销售预售许可证 、“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》， 这也是法律对销售方的基本要求。 但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不岀示这些