房地产行业专题报告：以史为师，90年代海南市场周期带来的启示.pdfVIP

[Table_main] 公司研究类模板 房地产行业 报告日期：2022 年7 月31 日 专 题 报 以史为师，90 年代海南市场周期带来的启示 告 [table_zw] ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 公司研究类模板 行 ：yangfan02@ [table_invest] 业 行业评级 公 投资要点 房地产行业 看好 司  海南优惠政策促使房地产市场过热，紧急调控市场迅速降温 [table_stktrend] 研 1988 年改革开放十周年之际，海南被选中作为深化改革开放试验点，脱粤建省。 究 [table_research] 建省之初海南省经济水平起点低，为促进海南省经济发展，国家给予海南省高 报告撰写人：杨凡 ｜ 度灵活开放的自主权以及减免税收的优惠政策以吸引众多投资者。1992 年邓小 房 平南巡发表讲话，要求加快住房制度改革步伐，海南建省和特区的效应全面释 地 放，炒房热推向高潮。海南房地产行业发展过于迅速，市场漏洞层出不穷。1993 产 年国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台了16 条措施全 行 面严格管控信贷规模、存贷利率、基建投资等方面，从根本上紧缩银根，限制 业 房地产行业的投资。以杠杆资金支撑起来的楼市迅速坍塌，开发商纷纷逃窜， ｜ 海南省1.3 万家房地产公司倒闭了95% ， 累计积压1631 万平的烂尾楼，闲臵 土地18834 万平，以及沉淀资金800 亿元，众多金融机构因坏账增加受损严重。 至此，海南房产泡沫彻底破灭，商品房价格及成交金额迅速下跌。  八年积压房处臵长路漫漫，三步走盘活积压房 为解决房地产泡沫破灭带来的经济问题，1995 年海南政府成立海南发展银行， 试图用金融手段挽救房地产衰败局势。但因高息揽储后坏账增加，银行无力支 付储户足够利息而降低存储利息，失去民众信任，因而遭遇挤兑风波。金融手 段尝试失败后，海南政府开始从行业本身找问题，将工作重心放到了如何处臵 积压房上。1999 年海南政府成立了处臵积压房地产工作小组，并联合四部委出 台《处臵海南省积压房地产试点方案》，提出处理积压房地产的三个步骤：确定 产权，处理金融资产，处臵积压房地产： 1 ）确定产权：债权混乱、产权不明确是海南省积压房的普遍问题，省政府规 范房地产登记发证的操作规定及流程，以规范登记行为保障权益人合法权益， 为后续房地产积压处臵工作排除权属障碍。 2 ）处理金融资产：海南省政府成立海南联合资产管理公司专门承接、管理和 处臵国有银行及资产管理公司协议移交的积压房地产，以此避免金融机构对政 府代处臵方式的不认同。 3 ）处臵积压房地产：海南将积压房地产、闲臵土地、停工项目分门别类分开 处理，通过回收土地调节供应、将积压商品房转为经济适用房、放松限购限贷 刺激需求等方式多管齐下，对城市规划和土地供应做了更严格的调整，逐步化 解不同类型资产的积压问题。截止2007 年，海南省98.13%的闲臵土地，97.6% 的积压商品房已被妥善处臵。  以史为鉴，历史处臵方法可借鉴 海南 2000 年处臵停工项目面临的问题和目前市场的停工问题有类似之处，例 如 1 ）开发商购地、建造成本高，业主购房成本高导致的降价难；2