世联东莞“深国投.鸿福路”项目策划书.M.pptVIP

小户型公寓市场竞争分析 未来市场供应量相对较小，总供应量在30万平米以下； 容积率相对较高，一般≥2.5，采光通风要求较低； 规模相对较少，周边配套齐全； 市场供应量相对较小、需求增速明显 楼盘名 地理位置 项目情况 点评 鸿福广场 南城区莞太大道与鸿福大道交界处 占地面积5458平方米，由1幢产权式酒店和3幢白领公寓组成，户型面积在30平方米－70平方米之间。 地段优越，离城市中心区徒步可达，产权式酒店是其一大卖点。 怡丰昌盛大厦 南城区西三环路 占地面积8959平方米，总建筑面积42715平方米，11层小高层，总货量在500套左右。 西三环规划有多个写字楼项目，为该项目积累了相当多的客源需求。 怡丰阳光大厦 南城区西三环路 占地面积8244M2，总建筑面积26638平方米，由1幢4单元11层住宅组成，货量在200套左右，主力户型以单身公寓、1房和2房构成。 地段生活方便，发展商已收购了位于项目旁的东城酒店。 金升花园 南城区建设路 占地面积7875平方米，货量在1000套左右。 地段生活方便，发展商已收购了位于项目旁的东城酒店。 未来世界 南城区绿色路 由11幢20层高住宅组成，货量在1500套左右。 周边已经聚集金地格林小城、新中银花园、康乐花园、现代经典多个楼盘，人气渐旺，发展商在户型设计上应与其它楼盘走差异化路线。 市场特征： 市场需求量大，处于畅销状态。 * 第二十九页，共四十八页。 本项目不同物业类型的综合比较 小户型公寓 部分住宅 物业类型 普通住宅 写字楼 公寓 结论 项目优势 不明显 区位、配套 区位、配套 具有写字楼、公寓的优势资源 供给情况 　 约49.9万 　 写字楼供应量大 竞争程度 ★★ ★★★★★ ★★ 公寓和普通住宅尚未出现真正竞争 销售均价 3400 4200 3700 好质素的公寓可以买到写字楼的价格 销售情况 正常 普遍遇阻力 偏小户型抢手 小户型卖的很火爆 风险 ★★★ ★★★★ ★ 住宅来源于CLD，写字楼来源于CBD 因此，本项目适合主打公寓 * 第三十页，共四十八页。 客户定位 客户分类 置业用途 特 征 置业关键因素 需 求 面积区间 承受总价 项目相关性 主要居住区域 本地居民 投资 关注物业升值潜力与租金回报 价格、路段 1、2房 40-80平米 10-25万 ???? 个体生意人 自用 经济实力强，家庭4人以上，对户型要求大，注重经商的便利程度 交通、配套 3-4房 100-150平米 35-60万 ??? 莞城区及各大商圈附近 企业中高层管理人员 自用 来莞多年，有一定的积蓄，原籍多在内地，对价格有一定的敏感 交通、物业形象、配套 2-3房 90-120平米 35-50万 ??? 东城区、南城区、莞城区 年 轻 白 领 单身 自用 追求舒适，时尚，月收入中高，积蓄不多，大部分买房会考虑以后2人居住 价格、交通 1-2房 40-70平米 10-15万 ????? 东城区、南城区居多 两口之家 自用 典型未婚年轻白领生活，积蓄不多，但家庭月收入较高，追求温馨写意的生活 价格、交通、配套 1-2房 50-80平米 10-20万 ????? 本地小型广告公司，小型贸易公司，小型地产中介公司，外地公司分公司，办事处等，也有一定量的需求。 固有优势 区位、配套、 后天优势 创新生活概念，更多实惠，楼盘包装 重点客户群 核心客户群 中心区附近小业主 城市中小企业 投资客 城市青年白领 客户构成： 城市青年白领：50%；投资客：40%；其他：10% 户 型 单 房 一房一厅 小二房 小三房 面积（㎡） 30—40 45—50 55—65 80—95 套数比 20% 35% 30% 15% 依据客户和市场供应情况分析，初步确定户型配比： 公寓和住宅的面积配比 本项目针对客户的竞争优势 * 第三十一页，共四十八页。 住宅成功的因素1：创新设计概念 都市单元， 居住改变生活， … * 第三十二页，共四十八页。 room α 释放小空间的多种可能 建筑无限可能的场所 都市单元——弹性空间 价值缘于可变 * 第三十三页，共四十八页。 + = + = + = or or 单一的组合模式→具有可变性住宅（flex housing）模式 …… 以“30-45平米”一个模数 都市单元 平面组合形式 * 第三十四页，共四十八页。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 “深国投.鸿福路”项目策划书 谨呈：深圳深国投房地产开发有限公司 * 第一页，共四十八页。 东莞— 中国十大最佳魅力城市