2022年第五章收益法.pptxVIP

第一节 收益法的基本原理 一、收益法概述 （一）收益法的概念 收益法（income approach或income capitalization approach）也称为收益资本化法，是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或价格。将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。;根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法两种形式。 直接资本化法 (direct capitalization)是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化法(yield capitalization)?根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。报酬资本化法是一种折现现金流量分析(discounted cash flow analysis，DCF)，即房地产的价值等于其未来各年的净收益的现值之和。 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象价值的方法。 采用收益法估价测算出的价值称为收益价格。;1.掌握收益法适用的估价对象和条件、报酬资本化法和直接资本化法的公式、资本化率与报酬率的异同点； 2.理解收益法的含义、理论依据、操作步骤、净收益和报酬率的求取方法、收益期限的确定； 3.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较。;（二）收益法的理论依据 收益法的理论依据是经济学中的预期原理。 对于投资者来说，可以将一笔资金用于购买收益性房地产以获取经济收益，也可以将同样一笔资金存入银行获取利息。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果把它存入银行就会源源不断地得到与某一收益性房地产的净收益相当的利息收入，此时房地产的价格就相当于这样一笔资金，即： 房地产的净收益＝某笔资金×利率 那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。 房地产价格＝房地产的净收益／利率;假设某投资者拥有一宗房地产，每年能产生5万元的净收益，同时，此投资者将100万元的资本金以5%的年利率存入银行，每年可得到5万元的利息。那么该宗房地产每年产生的净收益和100万元的资本金每年获???的利息是等价的，则这笔100万元的资金就是该宗房地产的价值。;（三）收益法适用的估价对象及条件 收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够准确地量化。;（四）收益法的操作步骤 1）选择具体估价方法；??? 2）测算收益期或持有期；??? 3）预测未来收益；??? 4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；??? 5）计算收益价值。 收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有价转售模式。;二、报酬资本化法的计算公式 （一）报酬资本化法最一般的公式 根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理公式化：;第五章 收 益 法;报酬资本化法全剩余寿命模式，计算收益价值 在实际估价实务中会出现如下情况： （1）当房地产未来各期的净收益Ai每期不变或者按照一定规律变动，收益期限为有限年期和无限年期的情况下，可以推导出后面各种情形的公式。 （2）报酬资本化法的所有公式均是假设各期净收益相对于价值时点而言发生在各期的期末。在实际估价实务中，如果净收益相对于价值时点不是发生在期末，而是发生在期初，则应对报酬资本化法的公式进行相应的调整。假设净收益发生在期初为A初，则对A初进行调整将其转换为发生在期末，公式为：;第五章 收 益 法;（二）净收益每年不变的公式 净收益每年不变的公式具体有两种情形：一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年。;第五章 收 益 法;第五章 收 益 法;第五章 收 益 法;净收益每年不变的公式除了用于直接测算房地产的收益价格外，还有其他用途： （1）用于不同期限房地产价格之间的换算;第五章 收 益 法;（2）用于比较不同期限房地产价格的高低 要比较两宗不同土地使用权期限或收益期限的类似房地产价格的高低，需将它们转换成相同期限下的价格。转换方法与不同期限房地产价格价格之间的换算方法相同。 [例5-4] 有甲、乙两宗类似房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元／㎡，假设报酬率率为8％。试比较这两宗类似房地产价格的高低。 【解】要比较这两宗类似房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。为计算的方便，将它们都转换成无限年期下的价格：;第五章 收 益 法;（3）用于比较法