安溪房地产市场调研报告.docxVIP

第一部分：市场剖析 一、目前安溪整体市场概略 1、国六条及其余新政后的安溪房地产： 安溪由于民间资本雄厚，购买力强，被各个房地产商看好。大量资本进入房地产市场，未来市场竞争将极其强烈；原本空白的高端住宅市场也不断有项目进入，性价比成为房产项目取胜的重点。 自留土地及自建房叫停，商品房买卖成为房产获取及交易的绝对主流；尤其是别墅类产品，在未来一段时期内将成为房地产类的绝版产品。 厦门房价进入一个相对的高位，投资成本加大，收益空间缩小，部分安溪籍炒家及投资者回归安溪市场，投机市场再度活跃， 同时也拉动安溪整体房价上升。 二、安溪房地产的发展特点： 房价提升过快，存在一定的虚高现象： 随着地价的上升，今年安溪县房地产价钱上升快速，尤其是城区边缘中端地区的房价提升幅度较大，可是销售状况和去化速度较低，市场认可程度低，有价无市，背离了目标客群的认知，销售速度迟缓。 这个现象我们应当从三个方面来对待： 其一，今年国家对房地产的宏观调控的原因的影响，国家今年加大了 针对房地产的调控力度，客观讲，目前的调控主要针对少数大城市的房地产投机炒作，关于主要针对购房使用需求安溪房产不会产生过多的影响，但由于媒体的恶意衬着，消费者都认为房价会产生较大的降幅，这在各个城市房地产销售都产生了一定的影响。 其二，安溪县的整体房价架构不合理，安溪目前中心地段和边缘地段的房价价差超出1000元/㎡以上的价钱，象龙凤国都三期以及茶都三期的价钱也就在2500元/㎡左右，而城区中的如新景商业中心住宅、鸿业华庭以及原来的三远商城住宅最高卖到5000元/㎡，这在其余中小县级城市中是极为稀有的，这种情况不利于房地产的持续发展。 其三，安溪某些项目的价钱确实存在虚高现象，我们认为，让市场接受的价钱就是合理的价钱，而安溪县市场上一些项目价钱比去年有了大幅度的提升，但销售局势却极不理想，这种情况，认为就属于价钱虚高，这也是三远江滨花园和世纪毫庭一期销售情况优秀，而二期产品却出现滞销的原因了。 个人成为商品房购买主体，需求主体向中、高端聚拢： 安溪自住房制度改革推行以来，个人购买商品房比率逐年增加，安溪房地产市场在发展初期需求市场的主体为一批先富饶起来的人，比方一些私营业主或个体老板，比方灰色黑色收入群体等。他们喜欢、并且有能力、有实力购买大面积、高总价的产品。在金字塔的需求理论中，他们属于最顶端的消费阶级，数量相对较少,有人需要，就有人供给，这就是市场规律。可是安溪市场上由于缺乏高端产品，这一类 人群基本都在厦门都等购房；而新的消费群体，也是此时市场的消费主体转向了乡镇中产阶级：如长久生产积累了相当财富的茶农，刚才到城市创业的中小私营业主、机关事业单位工作的普通职员或公司中层级管理人员以及和在经济效益较好的公司单位的普通职工等等。他们属于中间的消费层，数量最大，总体消费劲最强，是目前正在知足和尚未知足的消费群体，也是现在和一准时期内安溪房地产市场的消费中坚。 中低端产品强烈，中高端市场需求尚未有效释放： 放眼目前的安溪房地产市场，我们能够发现市场上的项目都是以中低端为主，现在年准备面世的几个大项目都又将锋芒指向了安溪的中端市场，中端市场不同地区的竞争，地区内彼此的竞争，都极为强烈。反观高端市场，除我们正在运作的凤冠天下项目外，市场上并无同质项目竞争。 我们认为上升过快的房价，使得很多消费者存在较大的心理障碍，阻挡了高端市场需求的有效释放。 品牌效应渐露锋芒： 随着安溪房地产市场的渐渐成熟与规范，消费者对楼盘品牌的关注程度越来越高，其实质是对支撑品牌的开发商的信任与认可。比如三远公司经过多年的市场培育与引导，已经形成了一定的品牌价值优势，该司近年来所开发的项目虽然均略高于所处地区的正常行情，但 销售表现一直较为理想。因此在开发项目中应当在对楼盘进行定位、销售理念定位的基础上，注入品牌理念，进行品牌的塑造，形成品牌优势，产生连锁效应，实现项目的价值提升。 三、市场发展趋势： 房产市场供给量持续增大，住房空置率也将增大； 安溪县土地推行招拍挂政策之后，土地价钱急剧上升，进而使房产成本上升，随之而出现的一系列问题，直接关系到国计民生，政府也将会增大对房产市场的调控力度，使之逐步正规化。据安溪县领土资源局资料显示，2005年到2006年间安溪城区共出让土地近20宗，大多半为居住用地，未来楼盘之间的竞争也必将演变为市场份额的竞争，这也促进开发商不断要提高自己的业务水平和开发能力，那些水平低、理念差的楼盘市场压力将大增，市场从头洗牌，开发公司优胜劣汰。 楼盘品质逐步上升，客户消费多元化； 市场升温地价上升迫使开发商自律提高水平，开发产品品质将逐步上升，出现规模大盘，产品更为丰富，与此同时，目标市场也随之多元化、理念化、楼盘之间的竞争变为对市场把握的竞争和对楼盘品质的竞争。 产品发展趋势： 户