浅谈房地产开发项目的成本控制管理.pdfVIP

共享知识 分享快乐 浅谈房地产开发项目的成本控制管理 摘 要： 房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程, 每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用、利润。结 合管理学的角度,通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本 控制方法,分析成本运作管理机制,提供成本管理优化措施。 关键词： 房地产； 开发项目； 成本控制 我国加入WTO后,房地产业将会面临新的竞争和挑战。加强管理, 提高效益,是房地产企业应对竞争的有效手段。 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支 出的全部费用。就其用途来说,可分为四大部分:一是建安成本,二是 土地成本,三是配套设施费,四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房 地产市场,房地产开发企业如何控制建设工程的总造价,提高企业的 投资效益,是当前的一个重要课题。 1 项目开发过程的成本管理 1.1 在工程造价全过程控制中，工程决策和设计阶段的成本管 理是项目投资控制的关键。长期以来,我们在工程造价管理中,普遍忽 视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,往往把控制工程造价的主 要精力放在项目的实施阶段。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊 补牢”事倍功半。要有效地控制工程成本,就要把重点转到决策与设 计阶段上来。 可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心,要想在 这一阶段把质量、造价和工期结合好,就需要完善投资决策机制,成立 卑微如蝼蚁、坚强似大象 共享知识 分享快乐 投资策划部门,进行充分的市场调研、详细收集资料和反复的方案比 较,进行必要的专业分析论证,尽可能选出最佳组合,从而作出科学的 决策。 建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段,预算、结算只能计 量而并不能改变工程造价。好的设计方案,不仅要取得良好的社会效 益,还应具有经济的合理性。尽管设计费在建设工程全过程费用中比 例不大,一般只占建安成本的1.5% ～2%,但对工程造价的影响可达 75%以上。由此可见,设计质量的好坏将直接影响建设费用的多少和建 设工期的长短,直接决定人力、物力和财力投入的多少。科学合理的 设计,工程造价可降低10%。设计阶段主要从以下几个方面来控制造 价。 (1)实行设计方案招投标制度,认真比选方案。为了提高投资效果, 从初步方案到施工图设计,都应进行各方案比选,组织设计方案竞赛 或设计招标,从中选择最佳的设计方案,保证设计的先进性、合理性、 准确性,避免因设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济 效益无法保证的事情发生。 (2)进行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的管理 方法,也是控制投资规模的有效措施之一。在设计中凡是能进行定量 分析的设计内容,均要通过计算,充分考虑施工的可能性和经济性。开 发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。房地产 商应将项目造价目标分工种、按专业逐层分解,调动设计人员的积极 性,要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方 卑微如蝼蚁、坚强似大象 共享知识 分享快乐 面进行设计挖潜,用价值工程等方法进行比较、论证,在保证功能的前 提下,最大限度地节约工程造价。人力资源是管理活动的第一资源, 进行限额设计也是管理学中人本因素的体现。通过要求设计人员采用 新材料、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。 另一方面,对整个项目的建筑品质、小区的综合平面布置、污水处理、 智能化布置等作细致研究,并注重征求各方意见,避免因项目总体规 划的失策导致施工过程中发生重大变动,甚至重新设计。 (3)开展价值工程的应用。价值工程的主要特点:以使用者的功能 需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与 造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。例如,利用深基础增 加地下室,这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物,小区可以不必 建地上停车场,既节约了用地,也美化了环境。这就是利用价值工程中 的成本略有上升,却能带来功能大幅提高的结果。 (4)增设合同条款,建立奖惩制度。在选定设计单位签订设计合同 时,应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款,对设计规范 与标准、工程量与概预算指标等进行控制。如约定由于设计原因导致 项目实施时需要变更设计,当设计变更费超出施工合同价的某一比 (如5% )时,则扣罚一定比例的设计费。 (5)加强图纸会审工作。将工程变更的发生尽量控制在施工之前。 在工程施工前,组织相关部门对施工图纸技术上的