加油站用地评估方法.pdfVIP

加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨） 加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的 特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对感谢阅读 于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等精品文档放心下载 具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等）精品文档放心下载 基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行精品文档放心下载 评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进精品文档放心下载 行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全谢谢阅读 合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存精品文档放心下载 在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益精品文档放心下载 和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾精品文档放心下载 馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是谢谢阅读 不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、精品文档放心下载 保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、精品文档放心下载 高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值，反过来，附着于不动产精品文档放心下载 的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运谢谢阅读 作,如加油站离开了特许经营权就不成其为 “加油站”，其土地使用谢谢阅读 价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许经营精品文档放心下载 权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道谢谢阅读 路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域谢谢阅读 加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，谢谢阅读 而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可分，因此就一感谢阅读 具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、感谢阅读 作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说精品文档放心下载 垄断收益)，否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就感谢阅读 一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身感谢阅读 是无形的，它可以分离异地附着土地经营.至于加油站土地评估采用谢谢阅读 扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案精品文档放心下载 是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步精品文档放心下载 流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的 “品牌、管理”等谢谢阅读 进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比精品文档放心下载 较趋近一致,品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费,因此特许经感谢阅读 营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站谢谢阅读 主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会感谢阅读 关于规范加油站特许经营的若干意见》(国经贸贸易［2002］631 号）：精品文档放心下载 “一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使感谢阅读 用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经谢谢阅读 营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同感谢阅读 约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授精品文档放心下载 权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人,感谢阅读 被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。、 “三、加油站特感谢阅读 许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司(企业名单见附谢谢阅读 件)。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活谢谢阅读 动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许感谢阅读 经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明显 “人为性”，实精品文档放心下载 2 际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即谢谢阅读 现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。因此我们认为对于加油谢谢阅读 站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营谢谢阅读 权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定感谢阅读 目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值.下面就加油站土地评谢谢阅读 估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作精品文档放心下载 一些探讨： 一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择.谢谢阅读 据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们精品文档放心