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全球REITs行业市场规模分析 ??REITs于1960年起源于美国房地产市场，随后拓展至不同行业和不同国家及地区，当前在美国、日本、澳大利亚等发达地区以及泰国、印度等新兴市场均得到快速发展。全球REITs市值在2002-2019年间从2312亿美元增长至2.09万亿美元，CAGR达13.8%。 ??将全球市场划分为美国、亚太、欧洲、泛拉美（含加拿大）、泛非洲（含中东），截至2019年市场规模分别为1.33万亿、3940亿、2467亿、895亿、292亿美元。2011-2019年全球RETIs市值从7900亿美元大幅增长164%至2.09万亿美元，同期美国、亚太、欧洲、泛拉美、泛非洲市场涨幅分别为195%、175%、86%、95%、68%，，涨幅与市值规模大致呈现正相关性，判断市场逐步显露马太效应，即在应用越成熟的市场，REITs模式越得到社会认可，从而进一步获得政策推动、新产品上市和估值提升。 ??在发源地美国市场，REITs市值在1971-2019年间亦从15亿美元增长至1.33万亿美元，CAGR达15.2%。主要原因系REITs模式本身具备税收优惠、底层资产现金流稳定、高分红等多重优势，能够有效盘活优质不动产，因此在各大市场具有较强生命力，受资本市场认可度亦得以提升。 ??截至2020年3月31日，在美国上市的REITs市值共计9931亿美元，持有相关物业价值约2万亿美元。其中，基础设施REITs市值占比最大，目前占18.96%，市值1883亿美元。 ??《2020-2026年中国房地产投资信托基金行业市场运营模式及发展前景展望报告》数据显示：2019年全球有十三个市场市值规模超百亿，分别为美国（1.33万亿，单位美元，下同）、日本（1514亿）、澳大利亚（1006亿）、英国（906亿）、法国（871亿）、新加坡（739亿）、加拿大（680亿）、中国香港（371亿）、西班牙（259亿）、南非（243亿）、比利时（206亿）、墨西哥（202亿）、泰国（105亿），其中美国份额高达63.6%，远远领先其他市场； ??除美国外，其他头部市场亦呈现良好增长态势，亚太区域表现尤其亮眼。西班牙、墨西哥、泰国等新兴市场发展迅猛。（1）亚太市场上，2011-2019年间日本、澳大利亚、新加坡、中国香港、泰国REITs市值从382亿、561亿、235亿、160亿、9亿美元，分别增长至1514亿、1006亿、739亿、371亿、105亿美元，增幅分别达到296%、79%、214%、132%、1062%，日本及澳大利亚规模迅速扩张至全球第二、第三，是拉动亚太整体规模的主要力量；（2）在其他市场上，2011-2019年间英国、法国、加拿大、西班牙、南非、比利时、墨西哥市值分别从381亿、706亿、445亿、7亿、170亿、69亿、7亿美元增长至906亿、871亿、680亿、259亿、243亿、206亿、202亿，涨幅分别为138%、23%、53%、3772%、43%、200%、2691%。西班牙、墨西哥、泰国等新兴市场规模从个位数快速增长至跻身百亿梯队，发展较为迅猛。 ??欧洲REITs市场起步较早，充分借鉴美国模式。当前规模约2467亿美元，包括8个主要市场，其中英法两国均接近千亿级规模。荷兰于1969年即推出了REITs类似制度，在美国市场于1990s繁荣发展时，欧洲各国借鉴美国模式、加大在本市场推广力度。2019年英国、法国、西班牙、比利时、德国、土耳其、荷兰、希腊市场规模分别为906亿、871亿、259亿、206亿、66亿、41亿、24亿、20亿美元。 ??2011-2019年欧洲REITs市场规模从1326亿美元增长86%至2467亿美元，其中英国、法国头部市场增幅分别为138%、23%，法国2018年以来REITs数量及规模略有下滑，判断系规模较大的WFD和UL退市所致。西班牙较早推出首只REITs，其2006年市值达到约92亿美元，但单个产品应对市场风险能力有限，2011年萎缩至7亿美元，近年来西班牙快速推出上市REITs，2019年REITs数量及市值分别增长至68个、259亿美元，复苏显著。 ??2019年泛拉美REITs市场规模约895亿美元，包括加拿大、墨西哥两大主要市场。2019年加拿大、墨西哥、巴西市场规模分别为680亿、202亿、6亿美元。加拿大1993年即启动REITs市场，实践经验较为丰富，2019年REITs数量达到42只，市值规模位列全球第7位。 ??2019年泛非洲REITs市场规模约292亿美元，以南非市场为主。2019年南非、沙特、以色列、阿联酋市场规模分别为243亿、40亿、4亿、3亿美元。南非市场起步较早，于2009年市值规模即达到119亿美元，在2012年正式引入REITs管理机制进行金融监管，2