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华润万象生活深度报告 1?业务概述：商管龙头，兼有全业态运营 1.1?战略清晰、发展稳健，管理层经验丰富具备“人和”优势 华润万象生活有限公司（后简称“公司”）的发展最早可追溯至?1994?年。伴随着?华润集团投资北京市华远房地产股份有限公司（华润置地前身）并开展物业开发、?投资及管理业务，其作为华润置地的一部分，为华润置地开发及持有的物业提供配?套物业管理服务。2000?年，“深圳万象城”购物中心开始开发及建设，历时?4?年成功?开业。同年（2004），确立以“万象城”品牌提供商业运营服务。次年（2005），集团?开始写字楼物业管理服务。2014?年，即深圳万象城开业十周年，华润置地确立“中?国商业地产领导者”的定位并强化集团向商业物业提供服务的战略。2017?年，公司?正式成立。2020?年?12?月?9?日，华润万象生活成功在香港联合交易所主板上市，股?票代码?1209.HK。 根据公司招股说明书及?2020?年报信息披露：上市前，华润万象生活作为华润置?地的全资子公司进行业务经营；上市后，在超额配股权行使的前、后，华润置地的?持股比例分别为?75%、72.3%，为公司第一大股东。华润（集团）有限公司通过持?有华润置地?59.55%的股权及直接持有华润万象生活?1.43%的股权，合计持有公司约?44.48%股份。从招股说明书信息披露来看，股票发行价区间为?18.60?港元/股~22.30?港元/股。公司最终发行及超额配售的价格确定在区间上限?22.30?港元/股，体现出投?资人对公司价值的肯定。基石投资者认购总额约?650?百万美元，对应?22.30?港元的?价格，认购股份数约2.26亿股，占发行后总股本的10.3%（假设为行使超额配股权）、?9.9%（已行使超额配股权）。 公司核心管理团队具有丰富的行业经验，并于集团服务多年，具备和“华润”共成?长的理念。因此，在业务的专业性和集团的适配性均具备较高水平，为公司长期高?效地发展奠定“人和”基础。 1.2?政策利好频出，行业资源倾斜初现 最新“十四五”规划中，物业迎来政策利好，同时与旧改、社区商业、电商流量的嫁?接，给予物管行业更广阔的发展空间。 往前看，2020?年是物管行业利好频出的一年。全国人大、及住建部等?部门相继出台了各类利好政策。2020?年之前的全国性政策主要落点在“夯基础”：1）转?变政府职能，将审批制改为鼓励型，取消物业服务企业一级及二级的资质核定（2017?年），转为鼓励性项目（2019?年）。2）制定行业标准加强监管，及时“打补丁”，住房城?乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自?律等方式，加强事中事后监管（2017）。3）吸引物管行业参与主体，如鼓励有条件的房?地产企业向综合服务商转型。 往后看，自?2020?年开始政策的着力点在“上层结构”：1）?构建智慧物业管理服务平台，提高服务质量和标准化水平。多次提出加强智慧物业管理?服务能力建设。2）构建社区微单元，与养老、托幼、家政等延伸服务打包。人口老龄?化趋势严重，包括后续推出的“三胎”政策，关键在于配套措施的完善和落实，而推进物?业服务包括推进共建共治共享，都是属于直接解决当下痛点的手段。3）创建优胜劣汰的?公平竞争环境，其中包括法律层面上的明晰权利和义务，民法典中直接将业主权利明确?化，降低业主对重要事项表决通过的难度，降低解聘物企的难度等。4）配合城市更新组?合拳，纳入基层治理体系。如关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见就这?一主题做了详细指引，城市更新项目的成功落地不仅仅在于硬件的更新，更是后续软件?（服务）的完善。此外新冠疫情推动了物业纳入基层治理体系的步伐。 重点城市物业服务价格呈现整体上涨态势，二十大城市物业服务均价为?2.37?元?/平方米/月。根据中指研究院最新统计，2021?年?6?月，二十大城市物业服务价格综合指数为?1071.78，同比上涨?0.67%，涨幅较去年同期扩大?0.02?pct；环比上涨?0.42%，?涨幅较上期扩大?0.05?pct。二十大城市城市物业服务价格指数全部上涨，其中同比?涨幅列居前位的武汉、杭州、广州、合肥涨幅分别为?2.13%、1.68%、1.47%和?1.14%。?2021?年?6?月二十大城市物业服务均价为?2.37?元/平方米/月。一线及核心二线城市物?业服务价格位居前列，其中前六位分别为深圳、北京、杭州、上海、宁波、广州，?均价分别为?3.67、3.19、2.76、2.58、2.53、2.50?元/平方米/月。区域分布上看，珠?三角地区、西南地区和长三角地区四、五星级样本占比均超?50%，分别为?62.97%、?60.22%和?50.05%，占比领先于环渤海地区和中部地区。长三角地区四、五星级样?