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中国文旅地产行业发展现状及市场发展机遇分析 ? ? 一、文旅地产行业发展现状分析 ? ? 文旅地产相较于住宅地产，可以说是住宅地产的补充和延伸，也可以说是住宅地产的2.0版。地产的本质是为人们居住服务的，有住宅属性的同时，也涵盖了文化、旅游和商业等附加元素，是地产中的轻奢品。 ? ? 文旅地产的核心其实并不是地产，它是作为一种综合型地产业态，是想要达到“吃喝玩乐住行”的高度融合的产业。文旅地产是“文化+旅游+地产”的发展格局，它的产品形式是文旅产品体验和服务。 ? ? 文旅地产是旅游业和地产业的结合，二者相融擦出的火花，是地产中的轻奢品。 ? ? 按照项目卖点来区分，我国文旅项目种类主要以山地、滨海、湖滨、主题公园为主。近年来特色小镇的发展也较为迅猛，相信未来特色小镇也将成为文旅地产的主流之一，其中文旅小镇占4%、主题公园占13%、滨海占13%、山地占24%、湖滨占29%。 文旅地产构成 按照产品类别来区分，国内的文旅地产可分为四大类型 ? ? 随着文化旅游成为我国经济社会发展中最具活力的新兴产业，越来越多的房企将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口，纷纷抢滩布局。然而，房企进军文旅地产发展却并不顺利。 ? ? 文旅市场无疑成为当下的风口，也给节奏暂时减慢的旅游市场增加了新的活力。2012年我国国内旅游人次29.57亿人次，旅游收入2.27万亿元。2018年国内旅游人次达55.4亿人次，同比分别增长10.76%。旅游收入达5.13万亿元，同比增长12.3%。 2012-2018年中国旅游人次走势 ? ? 2012-2018年中国旅游收入走势 ? ? 根据测算，中国都市中休闲客群人口数量增长迅速，从2000年的456万人增至2017年的1.8亿人，年复合增长率为24%。预计至2020年，都市休闲客群人口数量达到2.5亿人，约占总人口的18%，2030年这一数量达到3.9亿人，约占总人口的27%。休闲游客的增多，让市场开始成熟，主题公园、民宿、度假酒店、特色小镇、田园综合体、全域旅游等文旅地产细分类型变得大有作为。 中国都市中休闲客群人口数量预测 ? ? 二、文旅地产的发展趋势 ? ? 1、去房地产化回归旅游本质 ? ? 2018年4月，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批。 ? ? 由此可见，“以地产形式短线套取暴利”的发展模式已经难以为继，市场需求的转变促使文旅地产转型升级，逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合，告别以往单一的房地产业态和文旅概念，真正解决市场所面临的需求。 ? ? 未来的文旅地产将会往两个方向发展：一是专注于做旅游，通过建设优秀的度假区带动周边房地产销售；二是结合文化产业来做旅游，通过文化产业带动景区的人气，实现商业收益。 ? ? 2、多样化盈利向产业靠拢 ? ? 过去，企业盈利主要来源于地产销售，后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重，未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，开发企业势必要找到新的盈利模式。 ? ? 目前较为创新的运作模式有：文化产业+资本运作、产权出售+商业运营、区域开发+IP产业链。 ? ? 3、营销模式向运营模式转变 ? ? 目前，单一的营销模式已经逐步被市场淘汰，一些按照传统地产形式开发的文旅项目也逐渐没落，行业将迎来新一轮洗牌。门票销售逐步向商业运营转型，而商业的载体必然是产业，多元化的产业能够促进当地的消费，注重后期运营的文旅项目将是未来的走向。 ? ? 4、观光向体验转变 ? ? 目前文化体验成为了游客的重要需求之一，文旅地产要更重视文化产业的建设落地。据中国旅游协会公布的数据统计，我国58%的旅行者在计划旅行时，更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上。国内文旅正在由纯观光向深度体验游转变。 ? ? 未来，文旅项目当中诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎，各种户外游乐设施也将变得更为常见。?