大型综合商业社区建设可行性报告.pdfVIP

目 录 第一章 总论 1 1.1 项目概况 1 1.2 资金筹措与融资方式 1 1.3 项目进行可行性研究的依据 1 1.4 项目的实施进度安排 2 1.5 主要技术经济指标 2 第二章 市场分析 5 2.1 西安市商业物业市场分析 5 2.2 西安建材市场现状分析 9 2.3 项目所在区域商业物业市场分析 14 2.3.1 市场需求分析 14 2.3.2 市场供给分析 22 2.4 SWOT 分析 23 2.4.1 优势 23 2.4.2 劣势 24 2.4.3 机遇 24 2.4.4 威胁 25 2.5 项目初步定位 26 2.6 小结及建议 27 第三章 项目的实施进度安排 29 3.1 项目前期工作安排 29 3.2 项目建设阶段计划安排 29 3.2.1 项目进度安排的依据 29 3.2.2 进度安排原则 30 3.2.3 分阶段开发的原因与目的 30 3.2.4 项目实施的进度计划 30 第四章 项目总投资估算与资金筹措 33 4.1 项目总投资估算的依据 33 4.2 项目总投资估算的原则 33 4.3 项目总投资估算 34 4.4 资金筹措与融资方式 38 第五章 财务评价 41 5.1 财务评价基础数据的测算 41 5.2 盈利能力分析 41 5.2.1 静态盈利能力分析 41 5.2.2 动态盈利能力分析 42 5.3 清偿能力分析 43 5.4 评价结论 43 第六章 不确定分析 44 6.1 盈亏平衡分析 44 6.2 敏感性分析 45 第七章 结论及建议 49 7.1 结论 49 7.2 建议 50 第一章 总论 1.1 项目概况 本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型居住区和新筑港务 区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫建材市场新址，区域环境良好，交 通便捷。由于太华路大明宫建材市场的拆迁，给本项目带来了市场机遇， 因此本项目将建设成为一个以建材市场为主，集商务、住宅、休闲于一 体的大型综合商业社区。另外，在本项目的建设过程中涉及两个村庄的 拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决城中村的改造问题， 有利于改善北郊整体环境，促进和带动区域经济发展。 1.2 资金筹措与融资方式 本项目建设总投资为 151783.65 万元，其中建设投入的资本金为 52824.84 万元（占总投资的 35% ），分两期投入，第一期为 28960.58 万元，第二期为 23813.90 万元；银行借款 11771.84 万元，融资利率 为 5.40%，时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺 口由 （预）售净收入补足。 1.3 项目进行可行性研究的依据 （1 ）委托方提供的有关书面材料； （2 ）本项目总体规划设计方案； （3）《城市居住区规划设计规范》； （4 ）《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》（1999 ）； （5 ）国家发改委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》 的通知（计价格[2002]10号）； （6 ）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》； （7 ）类似工程的相关造价费用水平。 （8 ）项目投资估算所得到的数据； （9 ）其他与项目可行性研究相关的资料和数据。 1.4 项目的实施进度安排 在充分考虑市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商 的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合 确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块南部村庄的拆迁安置 及商品住宅的开发建设，第二期进行地块北部村庄的拆迁安置及商铺的 开发。 本项目建设期总共计划为 4 年。其中一期需建设 2.5 年；二期需建 设 3 年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动 开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。 1.5 主要技术经济指标