第一章不动产与不动产估价.pptxVIP

会计学;参考书目;教学方法;课程主要内容介绍;引言; 中国现代的不动产估价活动，是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着推行国有土地使用制度、房屋商品化政策和改革城镇住房制度，不动产可以进入市场流通而出现的，所以说中国现代的不动产估价活动的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革： 城市土地使用制度改革 城镇住房制度改革 不动产法制建设 ;原土地使用制度;原城镇住房制度;; 不动产估价业其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视与认可，突出表现在下列几个方面： （1）确立了房地产估价的法律地位：自1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行不动产价格评估制度” 和“国家实行房地产估价评估人员资格认证制度”； （2）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度 ：1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》。从该年起，取得不动产估价师执业资格的途径是通过全国不动产估价师执业资格考试； ; （3）制定了不动产估价标准和指导意见：1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》； (4) 成立了不地产估价行业组织 ：“中国土地估价师协会”和“中国房地产估价师协会” ； (5) 设定了“不动产估价师执业资格注册”和“不动产估价机构资质核准” 等行政许可项目 ； (6) 建立了统一开放的不动产估价市场； (7) 形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系； (8) 开展了内地不动产估价师与香港测量师资格互认； ; (9) 拓宽了不动产估价的服务领域：无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式)，还是不动产转让(包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿)、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为(包括对外投资、合资、??作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。 ; 中国目前不动产制度、不动产管理体制和不动产市场有许多特色和不完善之处 ，从而估价的难度较大，主要表现在： ①土地与房屋的所有制不同，土地全部是公有的，房屋可以私人所有。 ②土地所有制在城乡之间不同，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)与农民集体所有的土地(简称集体土地)适用的政策不同。 ③许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书 ；;④市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权，并且土地使用权有出让和划拨两种。出让土地使用权是有限期的，划拨土地使用权一般没有使用期限的限制； ⑤行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性，不动产登记发证不及时，从而有时造成估价对象的性质、权属、面积等不清。 ⑥不动产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难以真实反映交易对象的实际状况，不动产交易信息不够公开、透明。;宗地图; 2006年5月12日，南京市将对“湖南路地下商业街”地块挂牌拍卖，此次挂牌出让的南京市鼓楼区湖南路地下商业街，占地总面积为地下平方米，其中市政配套用地面积平方米，实际出让面积为地下平方米；地下街的功能定位为商业及停车，地下主体建筑全长约1030米，地下深度控制在两层以内。 ; 我国目前对地下空间土地使用权在立法上处于空白，对地下空间用地出让的方式与登记发证也没有规定，这是土地管理中的一个薄弱环节。近年来，随着城市化进程的加快，地下空间的开发将越来越多，到2010年全市地下建设规模将增加一倍，达到100万平方米左右。南京市通过近两年来的政策研究，探索地下空间的有偿使用方式，此次出让的湖南路地下商业街地块，主要是参照地上土地出让规则，进行公开挂牌出让。 ;重点掌握内容： 不地产的概念，及其各种存在形态的基本认识； 不动产的特征； 不动产估价的概念； 不动产估价的必要性。 ;不动产的概念 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体 。 不动产实物（土地、建筑物、其他附着物） 土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间 ； 建筑物：是一种土地定着物，具体是