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保利地产永续债融资效应案例分析 摘 要 从2018 年发布的资管新规到2020 年颁布的“三条红线”等政策，国家在近几年 对房地产行业不断施压。在国家央行、住建部、银保监会等多方的持续宏观调控下， 行业运行发展受限，企业融资也受到严重影响。政策管控是为了引导房地产行业健康 发展，减少资产泡沫，防范金融系统风险。在这样的情况下，房企如何拓宽融资渠道 获取大规模、低成本的资金对企业未来的发展至关重要。 永续债作为一种能够改善企业资本结构和降低综合融资成本的新型融资工具，被 划分至企业财务报表的权益科目，可以大规模地增加企业现金流同时降低资产负债率。 自2014 年恒大地产首次大规模发行永续债，永续债便开始被房地产企业频繁使用。 虽然永续债可以优化债务指标，但同时需要防范其带来的风险。 本文选取房地产行业排名中名列前茅的大型央企——保利地产作为研究的案例公 司，保利地产在2017 年进行了第一次永续债融资，一直到2020 年每年均有永续债的 发行，目前规模高达 201.8 亿元，十分具有代表性。类似保利地产这样的大型房企的 融资行为是市场融资的风向标，研究保利地产永续债的发行、偿还和融资效应，可以 为其它已发行和准备发行永续债的房地产企业提供参考依据，研究保利地产永续债融 资也可以对我国房地产行业的融资发展动向有更加全面的了解。 本文的具体研究首先从披露保利地产的融资结构、永续债的设计方案和发行情况 开始，然后从资本结构、融资成本、财务和风险四个层面重点研究保利地产永续债的 融资效应，紧接着得出结论——永续债可以有效拓宽融资渠道，增加财务现金流并降 低资产负债率等公司负债指标，改善企业资本结构并一定程度上降低综合融资成本， 但也会给未来公司的财务等方面带来一定的风险隐患，最后根据得出的结论针对性地 给出几点建议。 关键词：房地产；永续债；融资；融资效应 I 目录 目 录 1 绪论1 1.1 研究背景与意义1 1.1.1 研究背景1 1.1.2 研究意义1 1.2 研究内容与方法2 1.2.1 研究内容2 1.2.2 研究方法3 1.3 研究创新与不足4 1.3.1 研究创新4 1.3.2 研究不足4 2 概念体系、文献综述与理论基础5 2.1 永续债与融资效应相关介绍5 2.1.1 永续债5 2.1.2 永续债发展历程5 2.1.3 融资效应6 2.2 文献综述6 2.2.1 发行永续债的融资动因6 2.2.2 发行永续债的融资效果7 2.2.3 发行永续债的融资风险8 2.2.4 文献综评9 2.3 永续债融资的理论基础10 2.3.1 资本结构理论10 2.3.2 优序融资理论10 2.3.3 财务契约理论11 3 保利地产永续债融资介绍12 3.1 保利地产概况12 3.1.1 公司简介12 3.1.2 公司融资情况12 3.2 保利地产永续债融资方案介绍15 3.2.1 永续债融资背景介绍15 3.2.2 永续债融资的发行情况16 IV