渝能乾德公司寸滩项目开发策略汇报061031.ppt

第三部分 本项目的定位与开发战略 一、先洋房后高层 第三十页，共三十八页。 第三部分 本项目的定位与开发战略 有利因素 1、从成交数据反映看，目前以及未来一段时间内，洋房为紧缺性产品。（具体情况参看附录） 2、从市场供应情况来看，目前北部新区的洋房已经基本消化，因此产品存在供应口。 3、本项目地块做花园洋房，产品整个环境比较好，地块与产品相互支撑。 4、本阶段开洋房，项目以较高品质第一次展示在客户面前,将有利于提升客户对所有产品品质的认知，以提升本项目的综合形象。 5、本阶段开洋房，本期开发产品将有利润。 6、先期避开与高层的直接竞争，等花园洋房起来后，区域成熟后，顺势推出高层。 7、后期再开高层，价格提升幅度和多层相当，但是体量大很多，因此整个项目总收益会最大化。 不利因素 1、客户群层面比较窄，不适宜于大规模的进行上量开发。 2、渝能的产品多为高层产品，因此渝能的品牌形象对花园洋房支撑不够 3、渝能做花园洋房经验不够丰富。 第三十一页，共三十八页。 第三部分 本项目的定位与开发战略 二、先高层后洋房 第三十二页，共三十八页。 第三部分 本项目的定位与开发战略 有利因素 1、市场热点产品。 2、本项目大体量产品。 3、渝能做高层有丰富的经验，能够更好的进行管理与控制。 4、渝能产品都为高层产品，品牌对产品会形成一个支撑作用。 不利因素 1、走中高档路线，竞争太激烈，走低端路线，同经济适用房相竞争。 2、高层产品走中档价格，没有吸引力，走低价路线，销售利润低。 3、本区域做高层产品，地段对产品不太支撑，城市商业配套不好，交通配套跟不上。 4、高层价格起不来，前期有可能是纯粹亏损开发。 第三十三页，共三十八页。 第三部分 本项目的定位与开发战略 三、高层与洋房同时开发 第三十四页，共三十八页。 渝能乾德公司寸滩项目开发策略汇报 目 录 第一部分 项目自身要素分析 一:项目地块与城市环境要素分析 二:项目地块质素简短分析 三:项目地块开发条件要素分析 第二部分 市场环境分析与客户来源分析 一:市场环境分析 二:产品类别分析 三:我们的客户来源点分析 四:我们的直接竞争对手所争取的客户 第三部分 本项目的定位与开发战略 一、项目的赢利模式： 二、项目定位、中档偏高的策略 三、项目的开发战略 第一页，共三十八页。 第一部分 项目自身要素分析 1、项目的周边环境要素 寸滩港： 地块南面港口行政办公区与货物输出区 海尔路： 寸滩港与项目所在地块中间穿过 北京首创： 项目西面 300亩的开发地块 公安局集资房：17万方的集资房 第二页，共三十八页。 第一部分 项目自身要素分析 2、项目所在地与城市的关系 解放碑： 8公里环行圈内 鱼嘴： 5公里环行圈内 江北新政府：3公里环行圈内 形成一个三角中心地带 寸滩港、北部经开区、 港城工业园区 围合而成的工业发展三角区核心地段 龙头寺：1.5公里 轻轨3号线 渝北航空港 都市交通区节点区域 第三页，共三十八页。 第一部分 项目自身要素分析 结论： 按照都市发展同心圆理论，以及重庆市政府规划的影响，同时结合现代最新的居住理论，以及现实发展的客观情况，本区域将是未来重庆城市发展的重要区域，以及未来的经济活跃区域，同时也是将来都市中高密度人群的核心区域。 第四页，共三十八页。 第一部分 项目自身要素分析 3、项目各个地块价值量分析 西部地块 ： 地块的自然高度较高、自然资源丰富、大面积的水域、适合建设高品质产品。 城市化的角度： 地块与公路标高10几米，本块土地与城市干道形成一个台地关系，这种台地将限制土地使用用途的转换，顾即便未来本区域成熟后，按照现行土地高差关系，仍然只能做居住性物业，而不易形成商业价值（如果将台地挖平，形成与地面的零高度，就有可能改变土地用途）在重庆现在已经看到的商业项目中，台地项目成功的案例非常的少。 第五页，共三十八页。 第一部分 项目自身要素分析 4、项目各个地块价值量分析 土地与城市肌理关系： 项目地块与公路的高差，使它与城市形成了一定的隔离，而这种隔离将弱化土地的城市属性。因此即便在本区域到达成熟阶段的时候，仍然不能完全享受城市化带给本土地的价值增长，也不适宜建设高密度产品，也就是说，整个地块