从估价报告的点评谈抵押估价风险的防范.ppt

4、估价目的 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。 第三十页，共五十九页。 5、估价时点 房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。 估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 注意前后保持一致，不可因从别的报告复制粘贴而犯低级错误。 第三十一页，共五十九页。 6、价值定义 市场价值与抵押价值（在致委托方函讲解中已述，不赘）。举例： 根据GB/T50291-1999《房地产估价规范》第6.4.2款“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告对估价对象评估采用公开市场价值标准。 本次评估的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款（如诉讼保全的部分查封等）。 第三十二页，共五十九页。 7、估价依据 依据不可过于简单或写法不够严谨，如：估价依据为“××手册”、“××教材”、“××网”等，过于笼统。举例： 1、委托方与本公司签订的房地产价格估价委托协议书； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）； 3、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第8号）； 第三十三页，共五十九页。 4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）； 5、《房地产估价规范》（中华人民共和国国标GB/T50291—1999）； 6、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第56号）； 7、国家、省、市人民政府及其他有关部门颁布的有关法律、法规和政策性文件； 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》建住房[2006]8号及其附件：《房地产抵押评估指导意见》； 第三十四页，共五十九页。 9、《国有土地使用证》×国用(2007)字第02028号； 10、《房屋所有权证》：×房权证西单字第2006400001号； 11、委托方提供的其他权证资料； 12、委托方提供的有关估价对象设备配置，投资及建设情况； 13、本公司掌握的同类区域房地产交易情况； 14、评估人员现场查看记录资料。 注：遗漏了《中华人民共和国物权法法》（中华人民共和国主席令第62号） 第三十五页，共五十九页。 8、估价原则 不可对估价原则理解有误，譬如用最高最佳利用原则对抗合法原则，或从别处抄来一堆似是而非的所谓估价原则。 9、估价方法 估价结果报告对估价思路、方法的描述一定要细致、清晰；报告的使用方未必是业内专业人士，因此对估价方法的选用以及不选用均要说明理由，估价方法必须给出定义。 第三十六页，共五十九页。 10、估价结果 有的报告只有总价，没有单价；有的报告金额无大写。若用外币表示，应注明估价时点时的官方公布的汇率，并折合成人民币。 11、估价人员 有些报告不仅没有签名、盖章，甚至没有打印出估价人员的姓名。 12、估价作业日期 注意前后保持一致，不可因从别的报告复制粘贴而犯低级错误。 第三十七页，共五十九页。 13、估价报告使用期限 通常不超过一年，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长时间。提倡用第一种表述方式。 第三十八页，共五十九页。 八、估价技术报告撰写时的注意事项 1、实物状况（个别因素）分析 主要包括估价对象的具体位置、估价范围、面积、用途、建筑结构，装修与设施设备、建成年月、维护保养与使用情况、利用现状、权属状况等。 第三十九页，共五十九页。 2、区位状况分析 主要分析估价对象的区域特征、道路通达状况、对外交通状况、基础设施条件、商服配套设施等。 第四十页，共五十九页。 3、市场背景分析 市场背景分析是说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。常见问题是分析缺乏针对性，存在相关性、针对性差的问题，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定。 还有的报告中的分析违背基本的经济学理论或常识。 4、最高最佳使用分析 注意与合法原则相衔接 第四十一页，共五十九页。 5、估价方法的选用 （要求同估价结果报告） 6、估价测算过程 A、运用市场法估价时常见的问题： （1）可比实例选取不当、不足，比较实例的面积与估价对象差距过大完全不相匹配， 第四十二页，共五十九页。 * * 抵押估价案例点评与风险防范 陈树民 皖宣城金桥房地