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　房地产投资财务评价 2023年4月16日2房地产投资项目的财务分析也称为财务评价，是指投资分析人员在房地产市场研究基础上，对项目成本和收益加以估算和预测，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力进行分析，以判断项目在财务上的可行性的工作。投资者的投资目的就是取得预期的投资收益，财务评价可以给理性投资者提供更明确更完整的决策依据。 2023年4月16日3房地产投资项目的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。在房地产开发投资中，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收；在置业投资中，投资回收主要是指购置房地产时所投入资金的回收。投资回报是投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 2023年4月16日4第一节　项目成本费用与收入的估算一、成本费用的估算成本费用是指项目在一定时期内为生产和租售房地产而发生的各项耗费和垫支。按照财务评价要求的不同，可分成总成本费用和经营成本。（一）总成本费用的估算 1、用于销售的房地产项目的总成本费用。 2023年4月16日5第一节　项目成本费用与收入的估算用于销售的房地产开发项目的总成本费用由开发成本和开发费用两部分构成。 2023年4月16日6第一节　项目成本费用与收入的估算开发成本是房地产的产品成本，包括土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让金、或转让金）前期工程费（规划设计费、地质勘测费、可行性研究费用）基础设施费（三通一平或七通一平费用）建筑安装工程费用（建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等）公共配套设施费用（各种非营利性的公共配套设施或公建设施的建设费用）不可预见费开发期间税费（固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、人防工程费等） 2023年4月16日7第一节　项目成本费用与收入的估算开发费用也称为期间费用，包括管理费财务费用销售费用 2023年4月16日8第一节　项目成本费用与收入的估算2、用于出租经营的房地产项目总成本费用主要：房屋折旧费维修费管理费财务费市场推广费其他费用 2023年4月16日9第一节　项目成本费用与收入的估算（二）经营成本经营成本是用于项目财务评价的现金流量分析时所用的概念。出售型项目经营成本包括土地转让成本、房地产销售成本、配套设施销售成本等。出租型项目经营成本是指从总成本费用中扣除固定资产折旧费、无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成本费用，包括人工费、设备运行费、维修与保养费、广告及市场推广费、保险费等。 2023年4月16日10第一节　项目成本费用与收入的估算二、经营收入的估算房地产投资项目的经营收入是指销售或出租房地产商品所获得的收入。租售价格、可租售面积是租售收入估算的前提。租售价格的确定受各种因素的影响，其中市场供求关系是影响价格的主要因素。因此，房地产的销售收入或出租收入主要以市场价格或预测价格为计算基础。 2023年4月16日11第一节　项目成本费用与收入的估算销售收入=房屋销售单价×销售房屋面积出租收入=房屋租金单价×房屋出租面积在出租型项目中，估算资金收入时，还应考虑空置率（或空置期）对租金收入的影响。 2023年4月16日12第一节　项目成本费用与收入的估算三、税金的估算税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位和个人征收的财务资金。在我国与房地产投资活动有关税种主要有：1、经营税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育附加费。2、城镇土地使用税和房产税。 2023年4月16日13第一节　项目成本费用与收入的估算3、土地增值税。4、其他税费。5、企业所得税。 2023年4月16日14第一节　项目成本费用与收入的估算四、利润总额的估算获得利润是房地产投资者开发经营房地产的最终目的，它集中反映了投资者的经济效益。利润总额＝销售（出租）收入－经营税金及附加－总成本费用税后利润＝利润总额－所得税 2023年4月16日15第一节　项目成本费用与收入的估算五、编制项目财务报表在房地产投资项目的成本和收入估算基础上可以将这些财务数据汇总，编制基本的财务报表以及辅助财务报表。（一）基本的现金流量表 2023年4月16日16表11.1　现金流量表（全部投资） 单位：万元序号项目合计计算期012…n11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.52.62.734现金流入租售（经营）收入回收固定资产残值回收流动资金净转售收入其他现金流入现金流出开发建设投资（不含建设期利息）流动资金投资经营成本经营税金及附加增值税所得税其他现金流出净现金流量（1-2）累计净现金流量 2023年4月16日17表11.2　现金流量表（自有资金）单位：万元序号项目合计计算期012…n11.11.21.31.41.