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企业会计准则第21号——租赁 　　一、最新租赁准则制定的背景及意义　　2000年1月，财政部颁布了《企业会计准则——租赁》，以规范承租人和出租人租赁业务会计处理及相关披露。2001年财政部颁布的《金融企业会计制度》，对以金融企业为出租人的会计核算做出了相关规定，但该制度对承租人有关核算业务则未有系统规定，对于企业广泛开展的租赁业务难以从整体上发挥系统的指导作用。中国加入WTO后，将允许国外金融机构加入中国市场开展人民币业务。为了使中国企业在国内外市场与跨国租赁公司进行竞争，在国际租赁市场下开展业务，我国的租赁业迫切需要一个与国际接轨的租赁会计准则。 因此，2006年2月，财政部根据国际会计趋同的原则，对原会计准则进行修订，颁布了《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新准则），新准则的颁布与实施对于规范承租人和出租人对融资租赁和经营租赁的会计核算和相关信息的披露，具有重要意义（准则第1条）。 二、新旧会计准则对比分析 　　新准则对比原准则，主要变化有： 　　一是改变了租赁开始日的确定时点，以“租赁协议日”与“租赁各方就主要租赁条款作出承诺日”两者孰早者为准，与国际会计准则相一致；（准则第4条） 　　二是在融资租赁下，将初始直接费用予以资本化，原准则是将初始直接费用费用化的，修订的原因也是与国际会计准则协调的结果（准则第11条）。 三是引入了公允价值这一概念，新准则将所有的账面价值基础变更为公允价值基础，这一变化是此次修订中较大的一个变化。比如，售后租回交易，如果认定为一项经营租赁，旧准则的会计处理方法是将售价与账面价值之间的差额予以递延，并在租赁期内按照租赁支付比例进行分摊；新准则的会计处理方法是在旧准则的处理方法上作了补充：如果有确凿证据表明售后租回交易是按公允价值达成的，售价与资产账面价值的差额应当计入当期损益。（准则第32条）　　四是对租赁收入的分摊方法作出新的限定。新准则规定承租人与出租人只能采用实际利率法确认当期的融资费用和当期的融资收入，删除了旧准则中的直线法与年数总和法。（准则第15条、第19条） 三、最新租赁准则的重点难点解析 　　租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协 议（准则第2条）。 　　租赁的主要特征是，在租赁期内转移资产的使用权，而不是转 移资产的所有权，这种转移是有偿的，取得使用权以支付租金为代价（准则第3条 列出三项不属于本准则规范的内容）。 （一）租赁的相关概念 　　1、租赁期，是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间（准则第7条）。　　2、租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。（准则第4条）　　3、担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上与承租人和出租人均无关、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。其中，资产余值指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。为了促使承租人谨慎地使用租赁资产，尽量减少出租人自身的风险和损失，租赁协议有时要求承租人或与其有关的第三方对租赁资产 的余值进行担保，此时的担保余值是针对承租人而言的。除此以外，担保人还可能是与承租人和出租人均无关，但在财务上有能力担保的第三方，如担保公司，此时的担保余值是针对出租人而言的（准则第14条）。　　4、未担保余值，指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。对出租人而言，如果租赁资产余值中包含未担保余值，表明这部分余值的风险和报酬并没有转移，其风险应由出租人承担，因此，未担保余值不能作为应收融资租赁款的一部份（准则第14条）。 二）租赁的分类 　　承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。（准则第4条）　　满足下列标准之一的，即应认定为融资租赁；除融资租赁以外的租赁为经营租赁。（准则第6条，第10条）　　1、在租赁期届满时，资产的所有权转移给承租人。　　2、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可合理地确定承租人将会行使这种选择权 例如，出租人和承租人签订了一项租赁协议，租赁期限为3年，租赁期届满时承租人有权以10000元的价格购买租赁资产，在签订租赁协议时估计该租赁资产租赁期届满时的公允价值为40000元，由于购买价格仅为公允价值的25%（远低于公允价值40000元），如果没有特别的情况，承租人在租赁期届满时将会购买该项资产。在这种情况下，在租赁开始日即可判断该项租赁应当认定为融资租赁。 3、租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。这里的“大部分”掌握在租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75%以上（含75%，下同）。这条标准强调的是租赁期占租赁资产使用寿命的比例，而非租赁