中银证券：保租房REITs深度研究-住房租赁市场缺口较大-保租房REITs起航-租赁行业加速步入专业化资管时代.pdfVIP

房地产 | 证券研究报告 — 行业深度 2023 年5 月8 日 强于大市 保租房REITs 深度研究 住房租赁市场缺口较大，保租房REITs 起航，租赁行 业加速步入专业化资管时代 核心观点  政策利好下，我国保租房REITS 稳步推进。2022 年5 月27 日，证监会与发改委联合发文， 政策层面正式将保障性租赁住房纳入了基础设施领域公募REITs 的范畴。截至目前，已有 4 支保障性租赁住房 REITs 完成发行：红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北京 保障房 REIT、华夏基金华润有巢 REIT。保障房 REITs 的推出将起到以下三方面的作用： 1）供给端：通过运用 REITs 等工具盘活存量，以提高租赁房源供给规模，更好发展保障性 租赁住房业务，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。2）企业端：引导多主体投 资，将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。3）行业：有助于推动 我国房地产行业转型，或成为未来行业新发展模式之一。  保租房 REITs 的增长弹性来自两个方面：1）租金收入的增长空间，2）底层资产估值的 升值空间。基于此，以目前上市发行的四只保租房 REITs 为基础，我们总结出保租房 REITs 的分析框架：由项目基本面、财务表现、市场因素和 REITs 估值四大要素构成。 其中，前三个要素是影响公募REITs 估值的因素：项目基本面是最终决定因素；财务表现 是运营情况的当期财务反映；市场因素对REITs 底层资产的现金流没有直接影响，但会影 响市场价格。而对投资来说，公募REITs 的估值高低是最终、也是最直观的指标，可以分 解为现金分派率和底层资产估值增长率。  基本面分析：底层资产表现稳健，具备未来增长弹性。目前4 支保租房REITs 合计 10 个基 础资产，拥有 1.1 万间房，涉及总建面56.8 万平。1）区位条件：四单位于一线城市深圳、北 京、上海和典型人口净流入的强二线城市厦门，租赁住房市场需求强劲。同时，租金相对低 廉（其中北京保障房项目、华润有巢项目租金仅为北京、上海市场化平均租金的六七成）， 租金仍有一定的上升空间。出租率几乎达到饱和状态（厦门安居、深圳安居、北京保障房、 华润有巢分别为 99%、99%、95%、94%），成熟的运营带来稳定的现金流。2）租户情况： 租户分散程度相对较高，单一客户影响可控。租户相对集中相对最高的深圳安居项目的前十