房地产评估案例市场法 收益法 成本法.docxVIP

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。 该楼建筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处新区中心区域。 房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566 平方米，建筑物属＊ ＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层， 委估建筑面积为 69,720.566 平方米。 房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼 61,276.486 平方米，地下为车库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个）。 该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯4 部，货梯 1 部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽 带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精 装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例 实例 A B C 项目名称 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 地址 **南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号 标价 $2,800 $2,800 $3,000 比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 物业名称 因素情况 待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 名 称 坐落位置 所处地区建筑用途 ＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区办公楼 新**国际大厦 **南路 360 号 **新区金融区办公楼 **联合大厦 **东路 139 号 **新区金融区办公楼 **证券大厦 **南路 528 号 **新区金融区办公楼 物业名称因素情况单价 交 易 日 期 商业繁华度 交通条件  待估对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 待估 22,480 22,480 24,090 2004 年 6 月 30 日 2004 年 8 月 2004 年 7 月 2004 年 7 月 繁华,金融业聚集 区 繁华,金融业聚集 区 繁华,金融业聚集区 繁华,金融业聚集 区 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公 线路 线路 线路 交线路 区 公共服务设施 金融区内，公共服 金融区内，公共服 金融区内，公共服 金融区内，公共服 社会环境优优 社会环境 优 优 优 优 地区性不动产 销售状况 优 优 优 优 环境卫生及景 观 好 好 好 好 市政设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 部位 整幢 整幢 整幢 整幢 外墙全玻璃幕墙， 外墙全玻璃幕墙， 素 务设施齐全。 务设施齐全。 务设施齐全。 务设施齐全。 优 优 优 优 内装修到公共部 外墙花岗岩，玻璃 外墙花岗岩，玻璃 内装修到公共部装饰装修情况 位。办公房内为轻 幕墙，内装修到公 幕墙，内装修到公 位。办公房内为轻 个 钢龙骨吊顶，木地 共部位。办公房内 共部位。办公房内 钢龙骨吊顶，木地别 板，轻质隔断。 为毛坯 为毛坯。 板，轻质隔断 因 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 素 设施状况 调，消防报警、自 调，消防报警、自 调，消防报警、自 调，消防报警、自动喷淋，水电到位，动喷淋，水电到位，动喷淋，水电到位，动喷淋，水电到 电话进户。 电话进户。 电话进户。 位，电话进户。 平面布局 好 好 好 好 临路状况 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 物业管理 C.交易情况修正 好 好 好 好 评估比较对象表 实例 实例 项目名称 地址 标价 价格修正后 AB C新**国际大厦** A B C 新**国际大厦 **联合大厦 **证券大厦 **南路 360 号 **东路 139 号 **南路 528 号 $2,800 $2,800 $3,00