镇江市万科红郡营销推广计划.pptxVIP

镇江市万科红郡营销推广计划第1页/共50页 万科红郡=镇江的豪宅!产品发现：第2页/共50页 万科红郡=怎样的豪宅?企划思考：第3页/共50页 PART 1企划调性第4页/共50页 一、豪宅营销关键词：欲望Desire时尚Fashion稀缺Rare身份Status豪宅Luxurious house 消费本源=消费动机奢侈品Luxury追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人服务、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端……彰显身份获得认同第5页/共50页 城市豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，豪宅的营销需要——豪宅成功营销动作：营造二、豪宅的营销动作第6页/共50页 红郡不仅移植了原汁原味的都铎式风格，更是对一种英国贵族生活方式(莎温文化)的传承。在英国如是，在上海如是，在镇江，现已来到你身旁。红郡——一件传承英伦高贵血统的奢侈品。概念第7页/共50页 调性见秀稿设计第8页/共50页 第9页/共50页 贵族的血统。这是一种内敛的高贵。第10页/共50页 第11页/共50页 PART 2营销执行第12页/共50页 推案策略第13页/共50页 1- - -一期平面分析1.1一期四联排别墅 16套占总套数14% 1.2一期六联排别墅 96套占总套数86%1.3一期总计112套12367981011141635363738394045131期套数总建面户型描述套数B1-南-b184374 联排3层112B2-南-b307200 联排3层A1-北-b225346 联排3层A2-北-b4210080联排3层 户型数据第14页/共50页 2- - - 入户分析3.1一期南入户48套 占总套数43% 3.2一期北入户64套 占总套数57%1236798101114163536373839404513北向南花园户型占 较高比例第15页/共50页 3- - -朝向影响区域分析2.1一期受朝向严重影响 为红色6栋(35、36、 37、38、39、40） 2.2一期朝向好为蓝色 14栋（1、2、3、4 5、6、7、8、9、10 11、13、14、16）1236798101114163536373839404513南90°/14栋南偏西 30°/6栋第16页/共50页 4- - -地下室分析4.1北入户带下沉庭 院单车位端头套 22套占总套数20%4.2北入户地下室带 单车位中间42套， 占总套数37% 4.3南入户带双车位 端头18套 中间30套 占总套数43% 123679810111416353637383940451396平地下室带下沉庭院+单车位95平地下室+双车位第17页/共50页 5- - -综合影响区域分析5.1受蛋山北路影响 24套 5.2受蛋山南路影响 18套注：黑色为套数26噪音影响噪音影响噪音影响次入口变电入口第18页/共50页 6 - - 景观分析次入口主入口集中绿化组团绿化集中绿化集中绿化集中绿化受到一期集中绿化、组团绿化辐射区域，视野开阔第19页/共50页 总结红郡一期为纯联排别墅社区，户型全部带地下室，产品附加值比例高；2. 北入户南花园下沉式庭院地下室设计，采光好，具有独栋别墅有天有地专属领地南入户北花园双车位地下室设计，地下室空间利用率大幅提升4. 70%楼栋朝向较好，6栋朝向较差，较为突兀，价格影响较大一期建筑间形成南北组团花园围合布局，主、次入口小区中心绿化景观集中，这些景观受益的户型数量较多；6. 鉴于本项目土地属性的特征，一期可售区域均好性强，价差不宜过大。第20页/共50页 7- - -综合分析结果1236798101114163536373839404513 区域为好 区域为次好 区域为中第21页/共50页 推案原则根据工程节点,以及客户积累量，分批分组团推案；每批好、次好、中产品组合推案，客户含盖面广，保证去化率；保留部分最佳位置最后推，以实现该区域价格提升。08年推案节奏：长蓄短爆，稳步加推客户积累开盘客户积累1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月加推客户积累加推业绩冲刺（加推时间根据客户积累情况调整）第22页/共50页 第二批第一批：34套，中，次好与好三类产品均包含，以此作为价格测试。第二批：40套，中，次好与好三类产品均包含，在保证流量的基础上提升价格，稳步实现价值。第三批：38套，次好与好两类产品，通过位置较好区域来实现价格创高，为二标段整体提价树立价格支撑。 推盘方案一第一