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保障性住房专题研究 深圳中原二级市场战略研究中心 2011.04 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 本报告说明 自2005年启动房地产宏观调控以来，保障性住房成为历次调控政策中必不可少的一部分。随着 房价的不断上涨，政府对保障性住房建设的重视程度不断提高，各地方政府的投入也逐步加大。目 前保障性住房正进入加速建设期，其大量上市对房地产市场会带来哪些影响？开发商在保障性住房 建设大潮中又扮演什么样的角色？本报告将结合实际案例试图去解答上述疑问。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 2 政府调控的一个重要方面：加大保障性住房建设力度、完善保障性住 房制度 政府的目标更明 2010年住建部：部分房价上涨过快的城市在加快保障房建设进度的同时，可 政府的目标更明 确、细化，保障范 扩大经济适用住房的供应范围，由低收入家庭向中低收入逐步扩大。 确、细化，保障范 围进一步扩大 围进一步扩大 2009年底“国四条”：继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年 末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2008年政府工作报告提出四项房地产调控措施，其中一是健全廉租住房制度 ，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房建设和管理，积极 解决城市低收入群众住房困难。 2007年11月，建设部等出台《经济适用房管理办法》，进一步完善法规制度 。 2006年“国六条”其中包括加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用 住房。 2005年“国四条”其中包括完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住 房需求。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 3 2011年全国将开工建设1000万套保障性住房，增长70%，保障性住房供 应首次超商品住房，“十二五”末保障性住房比例达20% 今年两会，住房和城乡建设部在夹着招待会上谈到保障性住房建设目标和任务。 今后五年将是保障性住房大力建设年，将在量上有较大的突破 1. 2011年将建设1000万套保障性住房，比去年增加了70%，如果商品房按照去年规模向市场提供的话 （去年销售了900万套的商品住房，今年在继续保持商品住房足够的开工量的同时，增加保障性住 房的建设和供应），今年中国住房供应方面，保障房头一次会超过商品房。 2. “十二五”期间中国将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套，预期在“十二五”期末，中国 城镇居民的住房结构会发生很大的变化，将会有20%以上的家庭住房是通过政府保障或者政策支持 来解决。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 4 “商品房+保障房”的双轨制是房地产调控的最终目标 对于不断上涨的房价，政府通过保障性住房建设调控的的目标是要实现“商品房+保障房”的双轨 制，政府从商品房市场中退出，为中低收入者提供住房保障。可以看到，近年来越来越脱离实际购 买力的高房价已经迫使政府不断加大保障性住房建设的力度。 房地产市场的双轨制 ，简单而言即是： 中低收入者的住房