国有土地上的房屋征收.ppt

征收补偿阶段难点-分户评估报告的送达 被征收人失联： 第三步：登报 如何登报？（区别于被征收人死亡的情况） 征收补偿阶段难点-分户评估报告的送达 被征收人死亡： 分情况： 1、被征收人死亡，但是有明确继承人的； 2、被征收人死亡，继承人不明确的。 征收补偿阶段难点-分户评估报告的送达 被征收人死亡，但是有明确继承人的： 签约：1、原则上要有公证书（再婚的、遗赠的）； 2、出具具结书，尽量促使选择产权调换。 下征补： 分别按照征收补偿流程进行送达等 征收补偿阶段难点-分户评估报告的送达 被征收人死亡，继承人不明确的： 签约： 1、原则上，不能签约，需要下达征收补偿决定； 2、继承人相对明确的，可以在出具具结书的前提下，签约（产权调换）。 征补： 登报公告 征收补偿阶段难点-分户评估报告的送达 自管产： 征收补偿决定要“双下”：即要分别对产权人以及承租人下达征收补偿决定（分别走流程）。 征收补偿阶段难点-被征收房屋权利受限 法院查封： 1、时间的不确定，多次查封导致的利益关系复杂； 2、查封后，仍放款的，导致赔偿责任。 征收补偿阶段难点-被征收房屋权利受限 法院查封的对策： 1、放款之前，要到房管局或不动产管理中心查询房屋状态，看有无查封； 2、与房管部门、不动产管理部门建立联络机制，查封后及时通知征收管理部门； 3、发现查封后，及时联系查封法院； 4、未查封的，签约一户，灭籍一户； 征收补偿阶段难点-被征收房屋权利受限 交易中的被征收房屋： 案例探讨？ 李某向王某买房，签订了房屋购买合同，李某已经按照合同约定，支付了全部的购房款，并且已经住进其所购买的房屋，但是未办理房屋过户，现在该处房屋要被征收，请问，现在应该以李某还是王某为被征收人，进行签约或者下达征收补偿决定？ 征收补偿阶段难点-被征收房屋权利受限 交易中的被征收房屋： 处理原则： 处于交易中，或者争议中的被征收房屋，都要以房管局产权登记信息上记载的产权人，为被征收人，进行签约或下达征收补偿决定。 征收补偿阶段难点-被征收房屋权利受限 裁判文书与产权登记信息不一致： 问题探讨： 高某是被征收房屋产权证上记载的产权人，征收管理部门正在与高某签约过程中，李某提出，他才是被征收房屋的产权人，并提交了法院的判决书，判决书上判决的结果是房屋归李某所有，请问应以哪位为被征收人进行签约或下达征收补偿决定呢？ 征收补偿阶段难点-被征收房屋权利受限 裁判文书与产权登记信息不一致： 1、根据物权法的规定，裁判文书也是确定物权权属的方式之一，应以有效法律文书确定的产权人为被征收人。 2、操作上，需要持有裁判文书人到法院申请执行，由法院与征收管理部门进行对接。 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 征收补偿项目： 1、未经登记建筑的补偿； 2、住改商的补偿； 3、未能入户核实的情况下，如何保证补偿不缺项； 4、与征收补偿方案不一致的补偿项目； 5、产权调换中房源的选择。 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 征收补偿项目： 未经登记建筑面积的补偿： 问题：张某有一处待征收房屋，早年间，在房屋旁边搭建一处偏房，搭建后一直未办证，在征收过程中，张某要价过高并拒绝提供偏房建造时间和面积的证据材料，请问如何就该偏房进行补偿？重置价？ 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 未经登记建筑面积的补偿： 未经登记建筑的认定是政府职能，即便被征收人未提交证据或者不予配合，征收管理部门也应依职权进行认定（测量面积+调取卫片+认定程序） 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 征收补偿项目： 住改商的认定，是政府职能范围，需要依职权调查。（经营面积+营业执照实际，与评估照片不一致） 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 征收补偿项目： 如果在前期入户调查阶段没有调查核实室内设施，在后期被征收人拒绝配合如何的情况下，如何下达征收补偿决定？留口子？怎样留口子？ 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 征收补偿项目： 如何保证不缺项，室外能够看到的补偿项目，拍照留存后，进行补充，如空调、自来水、燃气、无烟灶台等。 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 与征收补偿方案不一致的补偿项目： 在有些项目中，在签约过程中给予的补偿项目，如封闭阳台等，但是在征收补偿方案中没有该补偿项目，在下达征收补偿决定时，按照对被征收人有利的原则，应给予补偿（通过信息公开查询到其他被征收人存在补偿项目，导致诉讼风险）。 征收补偿阶段难点-征收补偿项目 产权调换（征收补偿决定）： 在下达征收补偿决定的过程中，因为没有协商的基础，在征收补偿决定的产权调换中，会出现被征收房屋与产权调换房屋面积、价值严重失衡的情况，如没征收房屋100平米，产权调换房屋仅50平米，虽然产权调换房屋加上