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浦东新区川沙板块区域报告 部门：投资咨询部 报告人：徐超 日期：2011.10.26 一、板块区位分析 1.川沙板块概述 川沙位于上海浦东新区东 南区，濒临东海，东南接上海 浦东国际机场，西至外环高速 公路，北至川杨河，南至远航 路。川杨河以北为唐镇板块， 西接碧云、张江两大板块，远航路以南为周康、航头两大板块。中心区域为川沙 路以及妙境路两条主要通道，地铁2号线将板块做清晰的功能划分。 川沙板块位于浦东新区的中心区域，基本定位为 “空港物流、现代居住和文 化旅游”为功能定位的功能区域。板块临近浦东国际机场为空港服务带来了便利， 川沙镇的川沙公园、鹤鸣楼都是国内著名的旅游景点。 川沙板块距离浦东国际机场6公里，距离洋山港东海大桥30公里，距离张 江高科技园区、孙桥现代农业园区、金桥出口加工园区均在15公里左右。辖区 内，市、区级几条快速干道：迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路，以及磁悬浮 铁路等，纵横相较穿越城区，可实现直接和沪杭、沪宁高速公路的连接。 作为浦东新区未来重点规划的板块之一，川沙的发展已经从前几年的川沙镇 拓展到了川沙新镇、城东片区的商务规划。交通方面随着地铁2号线的开通以及 磁悬浮列车的通车，大大改善了到板块到市中心和浦东国际机场的距离。加之 2014年即将建成的迪斯尼乐园，更为板块内住宅、商业、办公物业的崛起带来 了利好因素。 小结 1、浦东未来的重点规划板块，打造集空港物流、旅游和居住为一体板块， 未来规划期望较高。 2、板块距离市中心较远，客源多为本区域客源。 3、板块位于浦东东南片区中心城市。由于交通的同质性，未来可能发展成 辐射整个浦东东南板块的市中心发展。 4、板块内中国第一家迪斯尼乐园将于2014年建成，对于未来房地产市场 价值的提升是不可忽视的利好因素。 2. 川沙板块作为浦东东部的中心板块，道路、交通对比周边板块相对成熟，2 号线开通后拉进了与市中心陆家嘴商圈的距离为 28公里，约为40分钟车程。 到浦东国际机场14公里，约为25-30分钟车程。 轨道交通2号线贯穿整个板块，设有6站，总长约14公里。分别设置华夏东 轨道交通 路站、川沙路站、凌空路站、远东大道站、海天三路站和浦东国际机场站； 磁悬浮列车贯穿川沙板块，直通浦东国际机场 轨道交通图示 公交配套 多为浦东新区区域内部公交 华夏高架路、迎宾高架路、外环高架路、绕城高架路； 公路配套 通往市区主要依靠华夏高架，通往内环外环 小结 优势 1、区位优势在临外环板块属于中等水平，地铁2号线到陆家嘴商圈距离28 公里约40分钟车程。 2、交通主要以区域内公交车为主，如要到市中心主要以地铁2号线以及华 夏高架路为主。 3、离浦东国际机场仅6公里距离，可以吸引一些高端客源。 劣势 1、板块内主要交通 2 号线上班时间较为拥挤，到陆家嘴商圈在张江高科、 世纪大道等站点人流量多。 2、板块内华夏高架是自驾车通往市中心的重要途径，较拥堵。 3、远东大道作为收费路段，部分居民为了节省开支只能走两车道的川南奉 公路，严重影响川沙板块的排堵。 3. 川沙定位为浦东“空港物流、现代居住和文化旅游”的板块，作为浦东外环 以外的中心片区，拥有该区域最好生活的配套。目前，集合老镇的优势，开拓新 镇的规划，又有迪斯尼乐园的兴建带动板块价值的上升。 商业配套 1) 西市街——以现代商业广场为支撑，以美食、影院以及金融配套为辅， 形成了川沙镇比较热闹的商业配套。 2) 妙镜路商业街——以家乐福为主要支撑，配套以建材市场、服装零售、 餐饮等的商业街。作为川沙板块的主要通道之一，妙镜路与川沙路的西 市街一样，是川沙镇中心的主要商业配套。 3) 川沙以南商业——未来的商业中心，以绿地东海岸为主，