房地产法律法规及开发流程p开发手册.pptxVIP

第1页/共293页房地产法律法规及开发流程p开发手册第2页/共293页从哪里入手？第1讲 房地产开发概述第2讲 房地产开发项目可行性研究 第3讲 房地产开发项目实施控制与适用法规第4讲 房地产开发项目融资第5讲 房地产开发经营风险管理 第3页/共293页第1讲 房地产开发概述 1.1 房地产开发相关概念 1.2 房地产开发与经营的环境概述 1.3 房地产开发程序及具体流程第4页/共293页1.1.1?房地产的含义第5页/共293页区位的含义第6页/共293页房地产区位(location)的含义 一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。第7页/共293页房地产区位(location)的含义 交通道路通达度公交便捷度对外交通便利度位置坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位与重要场所的距离朝向楼层环境景观自然环境、人文环境景观相邻房地产的利用状况外部配套设施外部的基础设施公共服务设施 第8页/共293页1.1.2? 房地产的特性我是房地产，我很特殊﹗第9页/共293页房地产有哪些特性哪？土地不可毁灭性﹗建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地等50年；商业用地等40年。利顺德大饭店已经146年了﹗一不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大用途多样第10页/共293页房地产还有哪些特性哪？流动性差： 也称难以变现、变现能力弱 影响某宗房地产变现能力的因素主要： ①该宗房地产的通用性。　　 ②该宗房地产的独立使用性。　 ③该宗房地产的价值大小。　 ④该宗房地产的可分割转让性。　 ⑤该宗房地产的开发程度。　⑥该宗房地产的区位。　 ⑦该类房地产的市场状况。第11页/共293页房地产还有哪些特性哪？相互影响： 与周围的房地产及其利用状况产生相互影响 正面+负面 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第12页/共293页房地产还有哪些特性哪？易受限制房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。政府对房地产的限制管制权：城市规划规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。征收权：政府为了公共利益的需要，例如修公路、建学校等，合理的补偿。征税权充公权第13页/共293页房地产还有哪些特性哪？保值增值房地产价格主要上升的原因：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良②外部经济变化，改变城市格局等③需求增加导致稀缺性增加，　　 ④通货膨胀⑤房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，增加容积率等。第14页/共293页房地产价格上升 与增值是一回事吗？ 真正的房地产自然增值外部经济需求增加导致稀缺性增加房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升。 第15页/共293页1.1.3 房地产开发的类型按照开发规模划分：单项开发成片开发按照开发对象划分：土地一级开发房屋开发房地产综合开发房地产综合开发：根据城市规划要求，在选定的规划建设红线范围内，进行统一规划、总体部署、合理安排、分期建设，以取得良好的社会效益、经济效益、环境效益的一种房地产商品生产方式。第16页/共293页房地产开发的类型——按照开发方式 定向开发：也叫委托开发，开发商受业主委托进行的开发活动，开发商只获取工程项目的管理佣金。联合开发：几家开发公司共同出资开发，按照投资比例共同承担风险和共享获利。合作开发：一般是开发公司出资，另一方出地，按协商的比例分房或进行利润分成。单独开发：开发商单独出资开发。第17页/共293页房地产开发的类型——按照房地产用途的分类(1)普通住宅房地产开发(2)零售商业房地产开发(3)写字楼房地产开发(4)旅游房地产开发(5)餐饮房地产开发(6)娱乐房地产(7)大型综合房地产开发 第18页/共293页不做市场细分市场细分之后统一大市场主流市场次主流市场EA非主流市场DBC假定：用户无差异假定：用户需求不同 Residential 住宅 住宅项目需要非常明确的市场定位；第19页/共293页Residential 住宅 面对的市场是一个综合性市场家庭人口数量、结构和收入是市场细分的一项主要细分变数市场细分充分显示消费者对环境的评价和喜好公交便捷度、公用设施完善度、人文环境：第20页/共293页Residential 住宅 第21页/共293页Retail 零售商业最关键的考量因素是地段；背景：地理概念上的都市区域；公共交通和道路可达；区域人口体量；行业雇佣情况和分布广度；不同种类的店铺的零售情况；区域人均收入水平。位置：地块的大小；周边的环境因素；与其他住宅项目或者商用物业的距离。第22页/共293页Retail 零售商业通过性：现有的道路和公共交通情况；公